環球企業家 發行日期:2009/04/20 刊號:20090420
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乍暖還寒 中國房地產市場仍未度過冰川期

 被一系列救市信號喚醒的中國房地產市場仍未度過冰川期

  文 《環球企業家》 商思林

  剛剛享受了半年多“上帝”感覺的購房者再次陷入了忐忑不安的境地──春節過後,售樓處第一個迎來了春天,人流如織的場面經由媒體深深刺痛了舉棋不定的人們──校正房地產10年持續上揚的調整就此結束了嗎?

  各種數據似乎給出了有力的注腳:3月份的頭半個月,北京商品房期房成交環比翻了一倍,接近2月整月的銷售量;2月份,深圳新房和二手房成交規模分別同比翻番;根據易居研究院的數據,上海商品房市場同月成交量環比增加近四成。在全國範圍內,2009年頭兩個月全國主要城市的住房成交量同比增長6.1%。而最為敏感的當屬股市,今年以來,上証地產指數已經上漲五成,超過上証綜指平均漲幅近1倍。

  更令購房者感到緊張的是,從珠三角到上海再到北京,一些樓盤已經開始小幅度提價。比如,位于北京西四環的遠洋沁山水從去年底至今,單價已經上揚了近20%。2月份中國房屋銷售價格同比下降1.2%,為自去年12月首次出現同比下降後,連續第3個月下跌。如果市場走勢就此翻轉,那麼此次被寄予厚望的價格調整只不過維持了3個月。

  “從長期來看,北京、上海肯定會有所回暖。”中關村不動產商會會長楊建平告訴《環球企業家》,必須承認房地產迎來了一波回暖。不過,易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭提醒《環球企業家》,上述幾個城市在去年的成交量出現巨幅下跌,如上海的就下跌了近六成。從技術層面上,已經形成了類似股市的“超跌反彈”臨界點。

  至于具體樓盤的提價,楊建平更傾向認為這是開發商大幅度降價後的自然反應。仍以遠洋沁山水為例,其緊鄰地鐵1號線,又處北京傳統居住熱地的西部,但其開盤價每平方米1萬元的價格僅相當于2006年該地區的平均水平,即使在市場極度低迷的2008年,也頻頻出現排隊的火爆局面。

  “與其說反彈,不如說去年壓抑的需求的自然釋放。”融科置地執行總裁鄭志剛向《環球企業家》分析,在其遍布全國的十幾個樓盤中,以90平米以下的兩居小戶型和130以上的大戶型最為暢銷。究其原因,鄭志剛發現,去年壓抑了多半年的婚房需求已經無法繼續等待,這些年輕人普遍選擇了小戶型住房;而大戶型的購買者多是中年人的改善性需求。與此相對應的是,100平米左右的夾層戶型幾乎滯銷──這通常是投資者而非自住者偏愛的戶型。

  “如果投資客不進入市場,真正的回暖就不能確認。”鄭志剛指出,10年來房地產的興衰與投資者的多寡成正比。但至今為止,市場上罕見住宅投資者,反彈隨時可能中止。

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