環球企業家 發行日期:2009/03/26 刊號:20090326
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王石:顛覆與新生

商思林 岳淼

 在爭議中前行,在殭持中降價,他帶領中國最大的開發商成功逃離2008地產困局

  當飛奔的萬科突然放慢腳步時,萬科董事長王石一度面臨外界對萬科及其本人的浪潮般的質疑。及至2009年3月10日萬科企業股份有限公司發布2008年年報之際,一場中國房地產商業化10年以來最大規模的自發式調整,得到了最好的注腳─萬科2008年主營業收入為409.9億元,同比增長15.4%,實現淨利潤40.3億元,同比下降16.7%─這結束了其長達4年的年均複合增長率高達60%的快速奔跑。

  “我很滿意。”在總結一年多來衝破各種爭議實現的成績單時,王石對《環球企業家》說。令他欣慰的是,年銷售4萬多套房的萬科仍是世界最大和占中國市場份額最多的開發商。

  這一成績實屬不易。2008年,質疑考驗著王石的底線。他的率性直言,譬如地震時的“十元論”,引發了中國商業史上罕見的網絡信譽危機;他的“拐點論”和降價風潮,被一些開發商喻為“第二宏觀調控”;有人依然視他為房地產行業的英雄和榜樣,但也有包括同行在內的人將他喻為無情的“殺手”。

  這幾乎摧毀了王石甚至萬科往日陽光而健康的形象。在房地產商群體遭遇集體道德譴責時,萬科的精細物業管理、標准化住宅和追求陽光下的利潤,以及王本人象征著健康、體力充沛的愛好─登山,都給人以獨善其身的形象;在房地產商普遍樂于享用賣房市場的輕松賺錢,疏于品牌和管理的深耕時,萬科曾被公認能夠超越房地產行業給中國企業提供商業啟迪的少數企業之一。

  不過,歷史往往只會記住那些成功者─手握199億現金的萬科依然是中國最有錢的開發商。王石稱,萬科當下最重要的任務是銷售存貨─全國住宅市場的庫存消化周期將達33.84個月─而非繼續拿地。如果市場好轉,萬科重新拿地不過犧牲4個月的時間。而一旦市場繼續惡化,萬科將走在市場的前面。但這一看似閒庭信步的布局,實則來得非常驚險。

  萬科去年年中和第三季度兩次下調共計33%的開工面積(278萬平方米),以萬科平均8849元/平方米的售價計算,避免了新添218億元的存貨。若非如此,按行業內平均建安成本計,將這些樓交付使用僅建安費用就超過60億元。同時,萬科去年新增土地儲備項目削減近半,而之前連續3年,這一數字為每年1000多萬平方米;以萬科去年平均2000元/平方米的拿地價計,為此減少的現金支出就達100億元。因此,若戰略撤退稍有猶豫,萬科的近200億現金就將被無情吞噬。

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