好房網House Fun 發行日期:2014/12 刊號:no.19
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2015年房地產自住客撐盤,投資客退場觀望

撰文/劉育菁 圖片/《好房網》資料庫

 「悶」、「疲」、「轉折」是不少專家對二○一四年房市的註解,如果說「漲久必跌」是經濟學不變的道理,為什麼台灣房地產自SARS後上漲十三年才熄火,究竟背後隱藏哪些祕密?

價漲量縮 政策左右房市

從全台買賣移轉件數分析,年初至今房市的確「由熱轉冷」,特別是台北市單月交易低於三千棟,若推估到年底,全國買賣移轉件數約為三十二萬件,將是SARS以來的新低量,「房產政策的混亂、失去章法,沒有整體配套,是市場失靈的主因。」淡江大學產經系副教授莊孟翰直指問題的癥結。

這波房市自SARS後一路攀升,二○○三年至二○○七年市場呈現健康的「溫漲」格局,二○○八年金融海嘯後,全球央行印鈔灑錢,加以兩岸和平紅利,引爆史上最長的房市多頭榮景;至二○一二、二○一三年,五都房價終於被推上最高點。

然而,在有錢人享受資產翻倍、把房地產包裝成「只漲不跌」的最佳投資工具時,在天秤的另一端,買不起的無殼蝸牛大喊「居住不正義」,抨擊台灣淪為炒房天堂,因為台灣房地產漲幅在全球數一數二,稅率卻在全球敬陪末座。

政府在選舉的壓力之下,自二○一一年起一連串「打擊投資」的政策紛紛出籠,除了奢侈稅外,選擇性信用管制、豪宅稅、實價登錄、囤房稅逐一登場,今年更推出房地合一稅制改革。

投資縮手 市場回歸自住

當台灣不再是炒房天堂,房地產易漲難跌的神話被戳破,不再有前仆後繼的資金搶進後,二○一五年台灣房市究竟該往哪裡走?是否會落入凡間,有沒有可能被打落谷底?

永慶房產事業群總經理葉凌棋認為,未來市場將回歸基本面,也就是自住最大,投資、置產都要暫時退場觀望;但他強調,觀望不代表退出市場,反而更要多接觸市場,才能了解行情變化。

「現在買方看屋就算產品、價格、環境都喜歡,但看了不下十遍,最後還是想再等一下。」大聲行銷執行總監田大權嘆了一大口氣說,市場驚嚇指數破表,買方想買卻不敢下手,因為大家看不到未來。

他口中指的「未來」,除了政府對房地合一政策的方向仍不明確外,還包括擔心二○一六年總統選舉很可能再引起政治不安定,這也是宏大不動產估價師所長卓輝華認為,未來兩、三年房地產會「僵持」的主因。

卓輝華解釋說,二○一六年是執政黨的政權保衛,當然不會讓房價大幅下降,但如果沒有小幅回跌,很難杜高房價民怨悠悠之口,房價很有可能像「溫水煮青蛙」緩緩下跌,再者台灣進入已開發市場,未來房市景氣循環將越來越長。

置產首選蛋黃區

房地產進入高檔轉折,但用五間套房滾出億元身價的璽朵國際董事長呂安淇卻認為,二○一五年進場投資房地產,雖然不易享受短期獲利,但對保守型投資人而言,購入市中心蛋黃區物件,長期來看依舊比存放銀行的投報率佳。

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