好房網House Fun 發行日期:2014/11 刊號:NO.18
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房地合一稅開鍘,多屋族逃命趁現在

撰文/林婧佳 圖片/《好房網》資料庫

財政部今年積極推動房地合一實價課稅政策,最快將在二○一六年實施,今年已陸續引發市場恐慌,尤其台灣人「有土斯有財」觀念不變,不少投資人特別喜歡存錢、買地、囤房,認為不動產最具保值、增值效果,但房地合一稅開鍘後,未來賣屋稅金恐增好幾倍。

房地合一實價課稅 成打房殺手鐧

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,雖然房地合一實價課稅對自住民眾影響較小,但對多屋族、高資產族群來說卻是一記殺手鐧。根據財政部最新規畫,房地合一實價課稅目前方向為賣方賣屋後的房價扣除成本,將直接納入綜合所得稅計算,也因為買賣房地產獲利不低,一納入綜合所得稅後很有可能會「爆表」,直接將所得稅率衝高到最高等級四十五%,因不動產買賣被課徵的稅負將大幅增加。

舉例來說,假設陳先生兩年半前買了一間台北市兩千萬元的房屋,最近出售價格為三千萬元,由於已過奢侈稅年限,所以不計算奢侈稅,假設土地增值稅約一百萬元、房屋稅約二十萬元,陳先生售屋後須繳交的稅負就只有一百二十萬元。

但若實施房地合一新稅制後,陳先生售屋的三千萬元房價先減掉買入價兩千萬元,再假設裝潢、代書費等其他成本共兩百萬元,陳先生實質賺到的八百萬元將直接以實價課稅計算,若以最高稅率四十五%來算,陳先生光是房屋交易所得稅就有三百六十萬元,即使扣除土增稅的一百萬元,交易利得稅仍會高達兩百六十萬元。

用新稅制結算下來,陳先生售屋後總共要付出三百六十萬元稅金,比之前土增稅加上房屋稅的一百二十萬元整整多出兩倍。

當房屋買賣價差越高,稅金將增加得越多,有些房屋以新稅制課稅後,稅金可能比原本高出五倍、甚至十倍以上,賣屋成本三級跳,大幅壓縮獲利空間。

交易量創新低 賣方讓價為成交關鍵

除了房地合一稅外,政府同時積極查核預售屋投資交易狀況,預售屋買賣後的價差獲利也直接被納入綜合所得稅計算,整體房市政策與稅改方向漸趨嚴格,未來房地產交易成本將越墊越高。

除了房地合一實價課稅將導致房地產交易稅金大幅增加,其餘利空消息也削弱了購屋人信心,全球近期面臨升息議題,央行也加強購屋管制,財稅單位查稅及銀行貸款趨嚴,買方追價意願已不如從前,房價上漲幅度明顯收斂,房市買氣不佳,觀望心態特別濃厚。

根據內政部統計,今年一至八月全台房屋買賣移轉棟數約二十一萬六千棟,幾乎創下近十一年來同期新低,直逼二○○三年SARS時期約二十一萬四千棟低量,今年度交易量恐將面臨三十三萬棟「低量保衛戰」。

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