去年百城賣地近4.8萬億,百強房企拿地金額同比降兩成

北京新浪網 (2022-01-05 22:38)
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  原標題:去年百城賣地近4.8萬億,百強房企拿地金額同比降兩成

  2021年,土地市場跟隨房地產銷售市場跌宕起伏,由火熱降至冰封。機構數據顯示,2021年全年,100個城市賣地金額為4.79萬億元,同比下降6.4%;TOP100企業拿地總額2.54萬億元,同比下降21.5%。曾經一路高歌的土地市場慢了下來。

  在土地市場高位滑落的過程中,房企心態不免「受挫」,尤其是隨著其資金鏈壓力越來越大,拿地積極性明顯回落。導致在第一輪集中供地刷新歷史紀錄之後,后兩輪集中供地持續低迷。

  對於2022年,業內人士預計,上半年供地項目可在年內開盤,對房企吸引力普遍較高,但是當前市場尚未見底,預計一季度市場仍無明顯回暖跡象。而從全年來看,穩地價的政策工具箱仍會不斷完善。

  2021年,在第二、三批次集中供地中,房企拿地積極性明顯回落。資料圖片

  高開低走,百城一年賣地4.79萬億

  2021年,土地市場熱度持續降低已經成為趨勢,特別是2021年下半年以來,土地市場持續低迷。據中原地產研究中心統計數據顯示,2021年全國熱點的100個城市賣地金額為4.79萬億元,比2020年下調6.4%。

  與此同時,從企業拿地金額的變化也可以看出市場的走勢。據中指研究院數據顯示,2021年TOP100企業拿地總額2.54萬億元,同比下降 21.5%;進入拿地金額百強企業的門檻為72億,比上年同期下降13億元。

  對此,中原地產首席分析師張大偉認為,房地產市場低迷,影響了房企繼續拿地積極性。

  從全年來看,2021年7月被視為土地市場從熱情轉變為理性的分水嶺,土地市場的溢價率由此開始持續走低。

  在住宅用地方面,據中指土地高級分析師張曉飛介紹,2021年,全國300城成交樓面均價為5522元/平方米,同比上漲23.85%,但是平均溢價率為11.1%,較上年同期下降4.21個百分點。

  流拍地塊顯著提升也是2021年土地市場的特徵之一,全年住宅用地共流拍1298宗地塊,流拍率為13.53%,較上一年同期增長3.93 個百分點。

  據中原地產研究中心提供的城市土地出讓金排名顯示,2021年歷史第一次出現了兩個一年賣地3000億元級別的城市,分別是上海的3316億元、杭州的3076億元。

  另外,廣州、北京、南京去年全年賣地金額也均超過2000億元,武漢、成都、蘇州、重慶、天津、深圳、西安7個城市賣地金額均超過1000億元。整體來看,共有12個城市賣地超過1000億元。相比之下,2020年有14個千億賣地城市、4個2000億元級別賣地城市。

  值得一提的是,2021年,全國土地市場分化更為明顯,一些熱點城市的土地市場依然整體活躍。在出讓金方面,表現為一線城市住宅用地出讓金額繼續走高,二線及三四線城市則在下降。

  國企挑大樑,「集中供地」主導全年市場

  集中供地是2021年土地市場最受關注的話題,也是左右全年土地市場走勢的重要力量。據中原地產研究院數據顯示,2021年全年22城三輪集中供地合計賣地2.29萬億元,相當於百城賣地額的一半。

  2021年2月,在「集中供地」提出之初,土地市場熱度較高,開發商拿地意願也較強烈,在第一批集中供地現場異常火熱,觸頂搶地的房企屢見不鮮,更有不少「黑馬」出現。

  但在第二批集中供地前夕,由於購地政策趨嚴,加之資金緊張及調控政策等多重因素疊加下,開發商購地意願降低,觀望情緒開始出現。

  去年集中供地主要出現四個方面的重大調整,一是競買方應當具有房地產開發資質;二是建立購地資金來源審查制度,並且加強監管;三是土地溢價率上限設定15%;四是地價觸頂可通過一次性報價、搖號、競品質等方式確定競得人。

  另外,2021年集中供地分別集中在5月、9月和12月,在一定程度上使房企產生大量且集中的資金需求,特別是第一批次供地之後,在銷售端和回款端雙雙受限的壓力下,行業資金端明顯承壓。

  在房企積極性受挫之後,很多城市在第三批次土地縮減了供應量。而且第三批次集中供地政策開始優化,包括下調土地起價、下調保證金比例、減少捆綁限制、放寬開發商拿地付款周期等。

  因此,在第三批集中供地中,溢價地塊、流拍地塊明顯減少,其中深圳、無錫、合肥、上海第三批次供地均無地塊流拍。這也從側面反映出土地市場「托底」成交的現實。

  為此,在22城集中供地的下半場,國企成為土地市場的主力。據中指研究院數據顯示,國企拿地佔比達到61%,尤其是在第三批次更為明顯,國企拿地額接近80%。這在廈門、廣州、深圳等城市表現得更加突出。

  綜合來看,在2021年土地市場表現突出的企業,包括中海地產、保利發展、萬科、招商蛇口、華潤置地等,均出現在3個以上重點城市房企拿地金額TOP10的榜單中。

  土地市場或仍未觸底,今年將從低迷中開始

  在張大偉看來,從2021年上半年土地市場的高溫到下半年的低迷,都受到了房地產市場波動的影響。其中,三次集中供地行情的差異性,也是體現了購房需求和企業信貸雙收緊對於市場的影響,導致第一輪集中供地刷新歷史紀錄之後,後面兩輪集中供地持續低迷。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,目前,部分房企的風險尚未解除,拿地投資需求不足。第三批集中供地較第二批次流拍的情形略有改善,但難掩土地市場仍處於低溫狀態的事實。同時,城市間分化也在加大,部分東北省會城市如瀋陽及長春等流拍率較高,國企、央企和地方城投托底跡象明顯,民企參與度不足。

  對於2022年,張大偉預計,土地市場從低迷中開始,但隨著樓市的逐漸見底,其有望走出低迷。

  張曉飛則認為,整體來看土地市場將進一步趨穩,儘管上半年供地項目可在年內開盤,對房企吸引力普遍較高,但是當前市場尚未見底,預計2022年一季度市場仍無明顯回暖跡象。

  可以肯定的是,2022年「房住不炒」依舊是大方向,穩地價的政策工具箱仍會不斷完善。有業內人士提出,隨著各城市土拍政策逐步規範化,預計2022年各城市集中供地的土拍時間將相對分散,這能夠有效緩解市場的波動。

  此外,在限地價+定品質+限房價的土地競拍規則下,資金成本成為最核心競爭力。央企國企的資金優勢,自集中供地初期就已開始顯現;而少數民營房企債務違約,對行業內其他民營房企造成較大的負面影響,且預計這一影響將持續較長一段時間,為此部分民營房企或將下沉至三四五線城市市場。對此,張曉飛建議,部分現金流較好的民營企業可以把握好拿地窗口期,重點關注一線和人口資源強的二線城市。