世茂集團流動性危機疑雲:合聯營公司或藏巨量表外負債?

北京新浪網 (2021-12-20 22:14)
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  原標題:21深度|世茂集團流動性危機疑雲:合聯營公司或藏巨量表外負債?

  平靜的湖水泛起了陣陣漣漪,世茂集團(000813.HK,簡稱「世茂」)財務狀況牽動各方。2021年10月底至11月初,短短幾天內,該公司債券從投資級跌落垃圾級。11月5日,一則世茂與陸家嘴信託違約的虛假傳聞,引爆當天世茂股債雙殺,由此揭開了世茂流動性危機一角。與此同時,世茂旗下上海世茂終止出售浦城路小區110套房源,也引發了市場高度關注。

  一個多月來,世茂集團債務違約傳聞不斷,但據21世紀經濟報導記者了解,世茂目前還沒有在公開市場發生實質性違約事件,且一直如期兌付中票本息與商票。12月20日,世茂系公司股價表現不佳:世茂股價收報5元港幣,跌8.59%,市盈率1.24,總市值189.9億;世茂股份微漲1.88%至3.25元人民幣;世茂服務則較上周五收市價持平,收報5.12元港元。與此同時,境內債有輕微上漲。

  但溯源世茂短期流動性危機,可以看出當下房地產行業大環境已經對房企資金面產生了較大影響,房企發展模式面臨重塑。

  市場噤若寒蟬

  「1105」股債雙殺之前,世茂在投資人眼中可謂是優質投資標的。今年4月8日,標普將世茂調級為「投資級」,這意味著,這是繼碧桂園、龍湖后,第三家跑進安全屋的民企。隨後穆迪也跟進了。7月7日,穆迪更新看多信用報告,為年底將世茂調整為「投資級」做準備。

  計劃不如變化快。

  「1105」之後,世茂董事局副主席兼執行董事許世壇當天已召開投資者線上會議解釋公司並未實質性違約,多筆信託與境外債也在談展期。但由於市場氛圍每況愈下,投資者對於世茂有太多猜忌與疑問。一個多月之內,世茂股債面臨深度調整。

  12月13日,世茂再度面臨「股債雙殺」。當天世茂股價報收7.08港元,跌12.16%;境內以世茂股份(600823.SH)、上海世茂建築有限公司為發行主體的公司債均出現大幅下跌,多隻債券出現臨停。

  外界一直不明確境外投資者拋售世茂債券的原因在哪裡,一說是機構做空,一說是世茂債務存在違約風險。但這兩種情況均沒有實質性證據。

  據21世紀經濟報導記者採訪了解,世茂實際情況並非外界傳聞那般惡劣。從該公司準時兌付商票以及償還一筆3000多萬信託本息也可見,近期世茂流動性危機正在緩解。

  一名從事設計行業的人士對21世紀經濟報導記者表示,其手中持有幾百萬世茂商票,世茂在12月已經準時兌付了一半;剩下一半則要到明年上半年才到期。作為供應商,他體會到世茂資金問題正在緩解,自己一個月前的焦慮心態也逐漸淡化了。

  除了大環境的變化,世茂或許正是房企高周轉模式與當下的行業調整趨勢衝突的一個案例。

  從世茂2021年半年報可見,世茂有息負債為1645.1億元人民幣,其中一年以下的短期借貸為346.49億元人民幣,一年內到期的債券為97.94億元人民幣。短債佔比約為27%。

  日前,某國際評級機構發表評論指出,世茂表外負債規模達到1200億人民幣,這是增加該公司前景不明朗因素的一個重大原因。世茂方面則沒有公開過表外負債的數據。

  表外負債規模疑雲

  世茂的表外負債有多少?或許可以從近期一位投資名人的離世溯源。

  12月18日,中植系領軍人物解直錕突然去世,引發廣泛關注。外界的關注,也暴露了世茂此次流動性危機的其中一個原因。

  中植系剛在今年7月份以16.45億從樂視手中買走世茂工三項目。世茂工三是由世茂股份斥資30億元打造的集商業、酒店、寫字樓於一體的城市綜合體項目。2015年,樂視控股以29.72億元的價格從世茂股份手中獲取工三項目100%股權。2016年9月,樂視開始全面接管世茂工三並計劃對其改造。然而樂視很快就隕落了。今年7月29日,北京產權交易所官網顯示,中植系旗下北京卓睿物業管理有限公司以16.45億元從樂視控股手中拍下世茂集團高端地標綜合體世茂工三。

  中植系與世茂的資本聯繫遠不止於此。12月18日晚間,中植集團公佈了解直錕治喪委員會名單。作為生意夥伴,世茂集團董事局主席許榮茂赫然在列。

  2020年4月26日,中植系投資平台中海晟融通過官方微信披露,其已收購北京市東城區工人體育場西路公寓項目,並以40%權益引進世茂集團合作。

  世茂體系不少合聯營企業之中,出現了中植系「中植創信投資有限公司」的身影。包括深圳市樾韻企業管理有限公司、深圳市樾茂企業管理有限公司、深圳市榮樾企業管理有限公司、深圳市茂樾企業管理有限公司、深圳市樾晟企業管理有限責任公司、深圳市晟世善居實業有限公司、深圳市榮晟善居實業有限公司、深圳市升豐盈實業有限公司、深圳市融晟豐盈實業有限公司、深圳市海晟豐盈實業有限公司、深圳市融豐盈實業有限公司等11家公司。

  企信寶顯示,這11家合聯營公司均是世茂系關聯公司與中植創信各持股50%註冊而成。穿透股權結構,記者發現這其中部分公司引入了金融機構資本,不排除明股實債的可能性。

  比如2020年9月1日,深圳市樾韻企業管理有限公司由中植創信投資有限公司與深圳市穆庭投資有限責任公司(簡稱「穆庭投資」)各持50%股權投資成立,註冊資本金5000萬元人民幣。穆庭投資由廈門市穆雋股權投資有限責任公司(簡稱「穆雋股權投資」)持股100%,穆雋股權投資由貴州嘉誠創銘投資中心(有限合夥)與上海妙霖企業管理有限公司(簡稱「上海妙霖」)各持股50%。而上海妙霖則是蘇州世茂置業有限公司100%持有的子公司。蘇州世茂是由BONUS BOOM LIMITED(博希有限公司)全資持有的外資公司。查詢工商信息可見,BONUS BOOM LIMITED是許世壇與許榮茂共同持有的一家港資企業。

  如果說中植系公司與世茂僅僅是股權合作關係,那麼貴州嘉誠創銘投資中心(有限合夥)的資金結構也透露了世茂表外融資路徑。

  貴州嘉誠創銘投資中心(有限合夥)由貴州茂晟投資管理有限公司持股60%,貴州泰嘉投資管理有限公司持股40%。貴州茂晟投資管理有限公司同時也是貴州泰嘉投資管理有限公司100%持股的全資子公司。換言之,貴州嘉誠創銘投資中心(有限合夥)就是貴州泰嘉投資管理有限公司的全資子公司。

  貴州泰嘉投資管理有限公司是什麼來頭?這家公司是摩根大通全資子公司中嘉富通(北京)投資有限公司與貴陽觀台泰產業建設投資發展有限公司各持股50%成立的,貴陽觀台泰產業建設投資發展有限公司由貴陽市觀山湖區發展和改革局持股87.7193%與中國農業發展銀行全資子公司中國農發重點建設基金有限公司持股12.2807%註冊成立。

  作為一家跨國金融服務機構及美國最大的銀行之一,摩根大通介入一家租賃行業公司,顯然要發揮其金融屬性。而貴陽市觀山湖區發展和改革局與農行的介入,不排除這家公司已有抵押擔保貸款之類的動作。

  從工商資料可見,前述11家公司均為2019年、2020年左右成立,時間節點與世茂收購福晟集團切合。一般而言,合聯營公司不是合併財務報表的合併對象。那麼,世茂通過成立合聯營公司引入資金的模式,不失為一個表外負債的隱秘通道。

  合聯營公司在世茂體系內的數量龐大,據世茂2020年年報及2021年中報披露,2020年,世茂一共有85家合聯營公司,相比2019年年報披露的96家,減少了11.5%;2021年中報顯示,世茂為合聯營公司墊資超過50億。

  世茂2021年中報里披露過一樁司法訴訟,也從一個側面反映出合聯營公司的債務風險:一家銀行對上海世茂提起訴訟,稱上海世茂須代上海世茂的聯營公司杭州世茂世紀置業有限公司(「杭州世茂」) 償還借貸本息共計約3.9億元人民幣。乃由於杭州世茂陷入財務困難,而上海世茂為其借貸提供擔保。世茂在中報中指出,2021年中報不得不為此計提損益約5321萬元人民幣。

  等待救贖與自救

  目前為止,世茂反饋給投資人的信息是正向的,自從流動性問題出現之後,世茂積極展開自救,包括在股市展開一連串融資、大股東質押資產融資、出售項目股權回血等一系列動作,也表明了世茂有應對突發危機的能力與資產實力。

  12月17日,世茂公告,出售西南九龍荔盈街6號及荔盈街8號維港匯項目22.5%權益,總代價20.86億元,買方為爪哇控股(00251.HK)及會德豐及信置(00083.HK)兩家合作方。出售所得款項凈額預期用於業務發展、償還公司債務及用作一般企業用途。世茂預期這次交易將導致2021年年報就出售事項計提虧損約7.7億港元。

  公開資料顯示,這是2017年由會德豐、信和置業、嘉華國際、世茂房地產以及爪哇控股聯合拿下的總價172億港元項目,一度成為香港特區最貴地塊。

  不久前,世茂大股東許榮茂家族將旗下3層中環中心物業抵押給星展銀行,取得14.05億港元貸款;世茂將位於上海市浦東新區陸家嘴的總部大樓上海世茂大廈抵押融資,金額不詳;世茂大股東以每股8.14港元的價格配售1.45億股所持有的股份,相當於已發行總股本的3.97%及經認購事項擴大后已發行總股本的3.82%,融資約11.73億港元。

  早在危機出現前,世茂系公司就開始頻繁融資。10月20日,世茂服務控股公告配售及發行可換股債券,籌資48.2億港元,其中80%明確用於併購。很快,世茂服務分別以2.46億元、9964億元的價格,收購了蘇州天翔物業70%的股權、湖南吉立物業70%的股權。12月13日,世茂服務再以超16億人民幣收購關聯公司世茂股份的物業管理業務相關公司、資產、負債和業務等,有業內人士將這一關聯交易解讀為「另類輸血」給世茂系。12月15日,世茂股份完成旗下到期中票付息兌付資金3135萬元資金劃撥。

  實際上,世茂流動性危機出現之後,有業內人士質疑過公司大量超高層項目沉澱過多資金。今年6月,深圳前海世茂大廈開售啟動6.18折優惠;此外,福州世茂108大廈超500米高度被喊停,降至360米。

  能否成為第一家自救成功的房企,世茂還在努力中。

  (作者:唐韶葵 編輯:林虹)