都更危老整合難 高雄進度緩慢

網路地產王 (2021-10-27 00:05)
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網路地產王/綜合報導】高雄城中城大火燒出外界對都更或危老的關注,但在實務操作上,建商坦言,兩者都有難度,特別是都更整合不易、獎勵上限受制、成本效益、以及時間冗長等四大因素,令建商退避三舍。相較之下,如果能夠取得100%所有權人同意的前提下,建商寧願選擇危老、而不是都更。

針對都更難題,建商大嘆「人生沒有幾個十年」,道出都更整合時間的冗長,如果需要土地這個開發投資的素材,直接向民間企業購買、或是參與公家單位的標售,更簡單易行。

業界指出,京城集團位於七賢路、和平路口的「逸文苑」住宅大樓,算是高雄市府2008年公告都市更新政策之後,第一個完成的都更案,不過,重建這個屋齡42年的老舊建物,從2011年提出申請,到完工開賣,總共花了11年的時間。

「逸文苑」業者京城建設指出,都更案執行不易,如果僅是著眼於獲利,並不是會賺錢的選項;對業者來說,一個都更案的實施,改變周圍環境的氛圍,為附近居民提供更好的活動空間,甚至是帶動區域成長,這些是更有意義的。不過京城也表示,都更時程過於冗長,未來可能會傾向以危老方式進行,較有效率。

熟悉都更運作的業界人士表示,都更除了程序冗長,委員意見多,容積獎勵上限雖然寫明是30%,但實際能取得的獎勵很難超過20%,通常只有10%多,特別是使用分區屬於商業區的獎勵更低。

業者說,原本想都更的地區大多屬於商業區土地,坪效都已在10倍以上,而地主都希望都更能夠1坪換1坪,只是,一旦地主分回的比例超過50%,在房價不高的南台灣,投入都更的建商幾乎無利可圖。

業界以25層樓高,造價每坪15萬元的案例指出,如果地主分回50%,建商總共投入的營建成本就要每坪30萬元,加上管銷等費用,售價沒有37萬以上,幾乎免談。

儘管高雄市政府今年推出「都更168專案」,只要土地及合法建物所有權人100%同意實施,送案六個月內,便可完成行政作業,八個月內核發建照,但建商說,要完成100%的整合,「沒有最難,只有更難」,因為只要有一戶釘子戶,都更前景就毀了,因為公部門不可能介入協調,最後都是落得「等」的下場而已。

因此,儘管都更條例載明不同條件之下,分別只要50%、75%、或80%以上的所有權人同意,即可提出都市更新事業概要,但通常會被暗示「沒有100%同意,不要送進來」,也因為這樣,建商提出的都更案,即使已有98%、甚至99%同意,仍然會遭拖延或拒絕,例如光華路與民生路附近一棟超過40年的老舊建物都更就是如此,「沒人想要碰釘子戶」。

業界說,如果真的能取得100%同意,也寧願選擇走危老條例,反而更簡單,也不用委員審查,直接走一般建照申請程序,容積獎勵最高40%,速度快又簡單。

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