價租脫鉤 台灣房市難測

網路地產王 (2021-09-30 00:37)
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網路地產王/綜合報導】金融研訓院於9月10號發布了八月最新『台灣金融風險指數』;據該院表示,本指數在今年五月創近七個月新高後便連兩個月下滑,但八月又回升,代表本地股房風險再度升高。研訓院更在當時就點出中國桓大集團尚未擺脫違約危機,恐引發信用風險。

研訓院警示 似遭媒體淡化

研訓院對桓大提出的警告後來成真,相信不會讓人感到太意外,畢竟此問題非一夕之事。不過他們同時對本地房市也提出警示,卻未獲該有的重視;甚至還出現和研訓院結論幾乎完全相左的報導,讓人看了頗傻眼。

原來,研訓院同時也針對銀行業進行問卷調查,結果卻和風險指數結果不盡相符;因為神奇的是,銀行業者依舊樂觀,認為未來三個月房市交易量(還會持續)增加。更弔詭的是,有某主流傳媒刻意放大該問卷結果,甚至直接引為標題,似乎刻意在沖淡研訓院八月房市風險指數上升的研究結論。

部分媒體為何疑似斷章取義,個人自有評斷;但吾人更關心的是,何以這廂金融研訓院風險指數回升,那廂銀行業卻仍對後市抱持樂觀看法?深入了解兩造對房市風險的定義後,再回頭審視這一切,也就沒那麼矛盾了。

價租脫鉤 致使指數失真

金融研訓院的風險指數,主要來自評估資產價值變化;不過,不只看房市價量,更重要的是租金變化。因為一般國際間的不動產投資模式,幾乎是中長期持有、出租收益,因此都用租金回推(資產)價格或價值,及是否值得投資。而近日國內營建成本上揚、房價蠢動,但租金受制疫情衝擊等因素,同時間並無顯著成長,因此八月房地產風險(指數)走升的結果,並不難想像。

偏偏這樣的評估方式,以台灣房市現況而言,並不適用。商用部分,一般多認為是A級物件長期被極少數財團把持、流通率甚低,因此租金變化難以反應真實的資產價值。

至於住宅,則是國內相關投資行為並非以長期持有、出租收益,而是短線套利為大宗,加上租市更不健全、透明,因此住宅租金和價格脫鉤情況更嚴重,加上目前台灣的不動產持有稅實質稅率還是低,因此就算租金投報率跌到破表,還是繼續有投資客追高房價、買進,等待後續適當的時機套利。

長期仰賴不動產放款業務維繫營運的第一線銀行,當然都很清楚以上現實,因此就算租金零成長或甚至下滑,也不會認為這是房地產風險上升。

央行再出手 監控房市泡沫

這種價租脫鉤的特殊現況,除了變相鼓勵房市短線炒作外,更大隱藏仍在於價格泡沫可能愈吹愈大,金融機構乃至一般民眾卻缺乏足夠警覺性。近年房市走大多頭,其實就一直埋藏著這樣的隱憂。

當然,期間除資金因素外,主要還是有超低利率撐腰;一旦低利條件不在,台灣房市風險從指數變成現實,很可能會是彈指之間的事。這應該才是央行23日再度出手、加碼房市管制的真正理由之一!

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