同因不同果SARS與covid19恕難對照

網路地產王 (2021-09-04 00:26)
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文/均而

有道是,業界沒有悲觀的權利或理由;這句話,歷來不曾出錯。從最近這波新冠肺炎疫情突然爆發以來,房產業者的一切言行,更是再度獲得驗證。

早在七月中微解封前後,就有業者跳出來,高喊案場人氣呈倍數回升。接著當然是鄉林賴董最具話題性之『報復性買盤』將現的預言。而在一系列樂觀到不行的預期當中,又以這次疫情過後,將上演17年前SARS經驗的說法最具渲染力。事實上,這段期間以來,也的確有不少置產投資族群以危機入市為由,遂行反向操作。

SARS經驗將重演?

這波新冠肺炎疫情肯定是危機無誤;但是否和17年前SARS能做適當類比?甚至推演?說實在地,真的得打上個大問號。因為這兩個時段,本地房市的基本及外在客觀條件,差距都不可謂不大。

首先最顯而易見地是,17年前後的市場現況。SARS當下,不少屋主降價甚至拋售,造成價格下挫;但在此之前,房市其實低迷了很長一段時間,原本在政府優惠房貸政策等因素激勵下,終於浮現復甦跡象,而突然殺出的SARS疫情,讓這股復甦能量受到暫時性壓抑,也才有後來所謂的報復性行情,甚至史無前例的房市大多頭。

現在呢,這波covid19疫情去年初爆發前,市場買氣就已回復大半,價格更蠢蠢欲動,幾乎和17年前剛好相反。再觀察稍早疫情爆發之五、六月,案場人氣雖確實下降,但業者暨沒有暫停銷售、下修價格,置產族也並未縮手;如此這般,自然不可能在日後形成所謂報復性價量爆發。

利率、房價皆大不同

更何況17年前,SARS威脅維持時間不到一年,對市場並未造成具體傷害;但這波新冠持續時間已超過18個月,而且到現在還是進行式,對後續房市和經濟會造成什麼樣難已翻轉甚,至不可逆的影響,現在真的沒人敢斷言!

不過其實兩時段最大的差異點,還是在利率及價格這兩項。上17年前SARS爆發時,台北市除了少數地段如信義計畫區外,鮮少出現三位數字開價。但現在呢?台北市低於百萬行情的區段,還真的屈指可數。

利率差更多。17年前,房貸利率還動輒在六、七趴以上;但別說現在,最近這十多年,房貸利率一直都維持在百分之二以下的歷史低點而且從目前所有相關跡象都可推論,至少未來半年到一年內,國內利率明顯提高的機率還是微乎其微。

唯一共通點:資金氾濫投資需求多

沒錯,攸關購屋人操作的價格基期與(房貸)利率,17年前後都大大不同。據此要將兩個時段作類比,其實會有很大問題。大概兩個時段唯一的共通點是,國內資金維持泛濫狀態,而且房市投資(無論長短線)需求一直相當暢旺。

但弔詭且諷刺的是,資金和投資需求這兩項因素,根本就是維繫近二十年台灣房市榮景(或說泡沫?)的三本柱之二(另一項當然是歷史超低利率)。

總而言之,現在這波新冠肺炎疫情,對房市原則上是危機,但也是轉機。不過要說疫情趨緩(或流感化)後,會上演17年前SARS過後的價量反彈戲碼,恐怕是過於一廂情願。未來即便價量持續拉高,原因也不是因為疫情本身產生的壓抑或遞延效應,而是各大經濟體為挽救遭受疫情重創的經濟,祭出的各種經濟相關政策,所造成的邊際效應,比如2008年金融海嘯後的QE。

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