美國樓市「瘋」夠了?

北京新浪網 (2021-08-02 03:44)
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  原標題:美國樓市「瘋」夠了?(國際派)

  來源:國際金融報

新華社圖

  數據顯示,在物價高企和供應緊張的環境下,本土新屋購房需求開始走軟。但隨著旅行限制取消的預期加強,國外買家的回歸指日可待,或為本已火爆的美國樓市再添把柴。

  今年以來,由於美聯儲的低利率政策以市場供需失衡推動買家入場,美國平均房價創下歷史新高。直到今年6月,狂熱的購房趨勢突然出現兩極走向。

  當地時間7月26日,美國官方公佈的6月美國新屋銷售數據顯示,6月新屋銷售總數環比下降6.6%,跌至近14個月低點,也是連續第三個月下降,這被部分觀點視為樓市見頂的先兆。

  但值得注意的是,美國成屋銷售重返增長、新屋開工數增長超過預期又彷彿在暗示樓市瘋狂尚未終結。

  分析人士指出,疫情期間,美國房地產市場的需求主要由本土買家推動。但隨著取消旅行限制的預期加強,國外買家的「回歸」或可為本就炙手可熱的美國樓市再添一把火。

  數據兩極分化

  經曆數月狂熱,美國「搶房」熱潮在6月出顯現出降溫跡象。

  公佈的經濟數據顯示,6月新屋銷售總數年化錄得67.6萬戶,創去年4月以來新低,而預期為80萬戶。

  6月新屋銷售創新低顯示,在物價高企和供應緊張環境下,購房需求開始走軟。

  Bleakley Advisory Group首席投資官Peter Boockvar認為,所有人都知道在家電、勞動力以及平價地塊方面都供應短缺。而房屋銷售放緩,很可能是物價的衝擊以及房屋因各種原因延遲完工的綜合因素所致。

  彭博社記者Felize Maranz評論稱,新屋數據強化了房產市場可能已經見頂的觀點,並加深通脹放緩的預期。

  由於美國樓市在過去幾個月持續升溫,美聯儲官員警告,美國無法承受房地產市場「繁榮與蕭條周期」,這或許會威脅金融穩定。

  不過,6月份的購房者受到更高抵押貸款利率的打擊,較之前上升了約0.25個百分點。

  但值得注意的是,新屋銷售佔美國房地產市場份額的不到10%,每月數據波動較大。

  不過,新屋銷售市場低迷並未影響新屋開工數量。數據顯示,6月新屋開工數達到164萬套,為年內僅次於3月的高點。這一增長超過預期,表明儘管供應鏈瓶頸和勞動力短缺的現象持續存在,但住宅建設正在企穩。

  而佔美房地產市場大頭的成屋銷售表現則更加亮眼。美國全國地產經紀商協會(National Association of Realtors,NAR)7月22日公佈的數據顯示,6月份成屋銷量經季節調整后較上月增長1.4%,摺合成年率為586萬套。6月份成屋銷量較上年同期增長22.9%。

  此外,6月成屋售價中值達36.33萬美元,較上年同期上漲23.4%,創歷史新高。在庫存有限的情況下延續了價格穩步上漲的勢頭。

  投資者樓市的熱情依舊不減。房屋經紀公司Redfin的報告顯示,投資者在第二季度購買了近6.8萬套房屋,這是2000年以來的最高水平。

  「投資者將房價飆升視為一個機會。」Redfin高級經濟學家Sheharyar Bokhari在報告中寫道,「隨著住房價值的持續上漲,穩定的回報幾乎可以得到保證。」

  國外投資因疫情減弱

  據房地產諮詢公司第一太平戴維斯稱,疫情期間,隨著美國人從大城市遷移並尋求更大的空間來適應他們新的居家辦公的生活方式,本地需求一直是美國樓市的主要推動力。

  相較之下,在此期間外國買家購房力度減弱。

  根據全美房地產經紀人協會的一份新報告,2020年4月至2021年3月,外國買家購買了10.7萬套美國住宅,總額為544億美元,同比分別下降31%和27%,為2011年以來最低。2011年,針對外國買家的房屋銷售額和套數分別為664億美元和21.08萬套。

  其中,以新移民身份居住在美國,或持有簽證的外國買家購買了價值324億美元的美國現房,比上一年減少21%。而居住在美國以外的外國買家購買了價值220億美元的現房,同比下降33%。在此期間,外國買家在美國5.8萬億美元的現房銷售額中僅貢獻了2.8%。

  中國、加拿大、印度、墨西哥和英國是美國住宅購房金額排名前五的國家,但疫情期間交易量大都下降了50%以上。這主要是由於新冠大流行導致全球經濟強烈收縮,國際遊客和商務人員的減少。

  「目前,航班的運輸班次和相關限制仍然是大多數國際買家投資美國房產的主要障礙。」紐約服務式公寓項目The Towers of Waldorf Astoria的高級銷售總監Dan Tubb告訴媒體,「隨著越來越多的國際市場取消旅行限制,我們預計住宅單元的競爭將加劇。」

  買漲不買跌

  亞洲房產科技公司居外IQI集團統計發現,在過去的10年裡,中國買家購買了1967億美元的美國住宅地產,比加拿大人多出62%。這些數字不包括2021年7月NAR報告中的估算。

  在中國買家購買熱潮最旺盛的2017年,一年內購置了超過300億美元美國住宅。而如今,這個數字已經下降到大約1/3的水平。

  不過,在NAR的《2021美國住宅市場外國買家報告》中依舊可以看到,2020年4月至2021年3月期間,中國買家的購買價格中位數在國際買家中最高,為476500美元。而整體國際買家的現房銷售價格中位數為351800美元,比美國所有現房銷售價格中位數305500美元高出15%,這樣的價格差異主要反映了外國買家所期望的房產地點和類型。中國買家中,超過1/3(34%)在加州購買房產。

  全世界的房產買家的共性是買漲不買跌,而美國樓市一直保持著驚人的增長速度。當價格上漲時,買家們就覺得他們的投資是值得的。

  據居外IQI集團聯合創始人、執行董事長喬治·奇米爾(Georg Chmiel)透露,現在中國買家來美國的首要購房目的地是西雅圖、洛杉磯和奧蘭多。這是一個變化,因為紐約市曾經一直排在中國買家前三大門戶城市,但現在排名第五,在爾灣之後。

  由於難以獲得美國簽證,以及疫情相關的旅行限制,一些中國買家已經將他們的需求從美國轉移到其他國家。

  不過,CNBC報導稱,中國買家動向依舊值得關注,因為在過去十年,中國曾成為美國住房需求的主角,但在特朗普執政期間略有回落。現在,中國買家又在重新湧入。

  「拜登執政對買家需求產生了相當積極的影響,因為美國現在政策方向更可預測。」奇米爾說,「另一方面,現在我們對抗疫情已經超過一年,疫情對購買決定的影響已經有所減少。」

  奇米爾還說,中國買家在美國置業還有一個重要吸引力,那就是教育。

  在美國,教育購房需求佔中國買家總需求的13%,為各國最高。

  此外,買家現在對虛擬購房更加適應,這對於遠距離選房、購房產生影響。在美國和國外的所有房地產平台上,虛擬看房的數量已經急劇增加。