7月新制上路 房市進入降溫期

好房網News (2021-06-18 18:33)
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文/林奇芬
 
5月房屋買賣移轉棟數大增,房貸餘額創新高,難道房市還熱呼呼嗎?事實上,受到疫情衝擊,5月房仲業交易已經明顯降溫,再加上實價登錄、房地合一稅2.0在7月1日上路,房市朝向持續降溫。另外,國際市場還有收縮資金風險,這都是牽動房市的大趨勢。
 
根據最新統計,5月六都房屋買賣移轉棟數呈現成長趨勢,如高雄市、台南市月增率達20%、17%,台中市、台北市月增率也有11%、10%。不過,從市場交易端房仲業者的統計來看,5月全台成交量比4月減少26%,其中雙北市縮減幅度高達3成以上,顯示在疫情衝擊下,5月房市交易量已經明顯降溫。
 
7月新制上路 房市進入降溫期(示意圖/好房網News記者黃暐迪攝影)
房仲調查發現,3月看屋量較1月還成長一成左右,顯示民眾仍積極看屋、尋屋,購屋意願強勁。圖/好房網News記者黃暐迪攝影
 
接下來房市將面臨不少挑戰,整體交易朝向持續降溫趨勢,主要原因有以下幾項:
 
一,疫情衝擊,房市交易量急凍
 
5月房屋買賣移轉棟數仍然增長,有些可能是4月份交易案件,延至5月才完成登錄,但隨著5月全台進入3級警戒,多數人無法出門看屋,交易由熱轉冷。由於目前台灣採購疫苗數量有限,今年持續採取居家辦公、減少外出的機率仍相當高,這對房市交易衝擊將會持續,直到疫苗供給量可大幅成長後,才能有所舒緩。
 
二,7月1日起,實價登錄與房地合一稅2.0版上路,遏止短線交易。
 
7月起二大房地產相關政策上路。房地合一稅2.0版,限制2年內交易稅率高達45%、5年內交易稅率達35%,全面打壓短線投資客,將直接影響交易量。此外,實價登錄2.0版,不僅成交資訊更為透明,還將預售屋、紅單都放入納管範圍內。原先若有人想要趁法案上路前先行出脫預售屋者,如今時間緊迫恐來不及進行,只能從短線客變成長線投資者,此也會影響市場交易量。
 
三,房貸餘額創新高,但央行信用管制可逐漸見效。
 
央行自3/18起公布,對法人房貸成數降低至40%、自然人第三戶、第四戶房屋,房貸成數降低至55%、50%,直接限縮銀行房貸空間。雖然至今年4月統計,銀行整體對民眾購置住宅貸款餘額達8.24兆元,建築貸款餘額達2.56兆元,雙雙創下歷史新高。但在央行信用管制政策下,未來銀行放款更為保守,信用管制可逐漸見效。根據央行研究顯示,當房貸管控與租稅政策雙管齊下時,對抑制房市過熱最為有效。
 
四,注意全球央行收縮資金行動。
 
由於歐美國家景氣逐漸復甦,再加上通膨壓力上揚,許多人都預估各國央行收縮資金的行動快要展開了。目前已經有加拿大、英國,開始縮減購債規模,市場更關注的是美國聯準會何時行動。
 
聯準會原先計畫是2022年開始縮減購債規模,2023年開始升息,但市場有諸多聲音預期聯準會可能提早行動,最快的話今年底開始縮減QE。雖然短期內利率不會上升,但收縮資金行動開始,將對全球股市、房市帶來波動。台灣目前雖然資金寬鬆,但仍可能受全球資金情勢影響,對房市偏向負面影響因素。
 
短期疫情衝擊大,中長期政策與資金影響大
 
四大因素匯聚,對房市將會帶來衝擊。短線疫情衝擊較大,不僅看屋人潮縮減,若是內需衝擊大,影響到民眾繳交房貸能力,則可能帶來銀行逾放比升高風險。若疫情可快速控制,或疫苗施打進度順利,則可降低對內需市場影響。
 
但中長期政策面衝擊不變,包括實價登錄與房地合一稅新制上路,對短線交易的影響,以及央行限縮房貸,在資金面管制。再加上全球資金已經來到收縮臨界點,都可讓房市持續降溫。但在交易稅率攀高、房屋建築成本上揚下,房價或許不會全面性下跌,可能看個別案件是否有議價空間。