講「地鐵+物業」的新故事 越秀服務上市前景如何?

北京新浪網 (2021-06-15 23:03)
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原標題:講「地鐵+物業」的新故事 越秀服務上市前景如何?

6月15日,越秀服務舉行首次公開募股(IPO)發佈會。越秀服務管理層在會上透露,IPO計劃發行約3.7億股股份,每股招股價為4.88至6.52港元之間,集資約18.04億至24.1億港元。越秀服務計劃於6月16日起招股,6月21日定價,6月28日掛牌。

據悉,越秀服務IPO的基石投資者包括新華資產管理、嘉信金融集團、金蝶、商湯科技、昇輝控股、深圳凱爾漢湘實業、索菲亞的兩位董事江淦鈞及柯建生、華科資本和尚慧企業。根據協議,10家基石投資者按發售價認購總額最多約7.77億港元的發售股份數目。

在全球發售的發佈會上,越秀服務非執行董事兼董事會主席林峰表示,「TOD是越秀服務一個非常重要也是非常有特色的服務內容,實際上能夠提供比較專業的TOD服務的企業在國內也不太多,未來在更多的省會城市,或者地鐵發展比較好的城市,越秀服務也會積極地去洽談,爭取提供這方面的服務。」

6月15日,越秀服務舉行首次公開募股(IPO)發佈會。

「地鐵+物業」的獨特模式

招股書顯示,截至2020年12月31日,越秀服務的總在管面積為3260萬平方米,在管物業數量為215個,在管面積中有96.1%的物業位於一線、新一線和二線城市。

在財務方面,2018-2020年,越秀服務的營業收入分別為7.63億元、8.96億元和11.68億元,年均復合增長率達23.7%;凈利潤分別達4731.4萬元、9320.7萬元和2.04億元,年均復合增長率達107.5%。此外,越秀服務凈利潤率由2018年的6.2%增至2020年的17.4%;整體毛利率由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%。

2020年11月,越秀服務收購了廣州地鐵旗下的廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理,成為擁有「地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營業務」的復合型物業管理公司,為越秀服務帶來在管地鐵站線及車輛段地鐵上蓋住宅及商業物業等業態,新增總在管面積超500萬平方米。

除此之外,越秀集團、廣州地鐵與華中地區新一線城市的某地鐵服務運營商簽署了戰略合作框架協議,三方將在軌道交通建設及運營、TOD物業開發、物業管理業務、產融結合發展等多個領域開展合作。

而越秀服務之所以能夠開拓「軌交+物業」的新模式,源於其背靠越秀地產、越秀集團及廣州地鐵三大國有股東。尤為關鍵的是,其控股股東越秀地產是中國最大的TOD物業發展商之一,擁有5個TOD住宅項目,總建築面積近400萬平方米。

越秀服務方面表示,TOD住宅物業管理和地鐵站及車輛段物業管理雙結合的TOD綜合物業管理模式,將成為越秀服務未來規模擴張和利潤增長的新動能。

除了大本營廣州之外,林峰還透露,越秀服務也將向其他地區擴張,「未來在更多的省會城市,或者地鐵發展比較好的城市,也會積極地去洽談,爭取提供這些方面的服務。」

對於本次募集資金的用途,越秀服務計劃將募資所得款項的60%用於為策略收購和投資提供資金;15%用於進一步發展增值服務;15%用於開發信息技術系統和智能社區;10%用於補充營運資金和一般公司用途。

發力拓展「物服+X」業務

在全球發售的發佈會上,越秀服務執行董事兼行政總裁吳煒表示:「物業企業越來越平台化,在物業管理的平台上,公司可以開展大量的業務。近期內地印發關於加強及改進住宅物業管理工作的通知,允許企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經濟、快遞收發等領域擴張。」

據悉,目前越秀服務成立了四大事業部,分別做相關的業務,重點發力社區商業、美居公司,以及專門做智能化的策劃、設計、施工、運維等的公司。其中C端經營事業部專門連接客戶,擁有越秀會、越享會兩個APP平台。

為將物業的觸角伸到更多的領域,越秀服務正在拓展「物服+X」業務網路,例如發展「物服+政府公建」網路,與更多市屬、省屬、央屬企業、政府投資機構建立戰略合作關係;同時,越秀服務還將拓展「物服+酒店」「物服+長租公寓」及「物服+康養」,並探索「物服+交通基建」「物服+農業」「物服+金融」等模式,推動多領域深度融合。

此外,越秀服務計劃以一線、新一線及二線城市為據點,在大型住宅、寫字樓、商業物業、公建物業、工業園區、康養機構、產業園、學校等業態中,積極尋找合適優質的物業管理服務企業或提供物管相關服務的企業,通過併購提升越秀服務在目標區域的市場份額。

未來,越秀服務還將提升商業物業的管理份額。從招股書來看,在2020年越秀服務的總收入中,非商業物業管理及增值服務的收入佔比為69.4%,商業物業管理及運營服務的收入佔比為30.6%。在當天的發佈會上,林峰稱:「希望在3到5年內,商業佔比要做到40%,非商業佔比為60%。」

如今,依託於越秀地產的布局,越秀服務的版圖已拓展至19個城市,當中6個位於大灣區。截至目前,越秀服務在大灣區的在管面積為2530萬平方米,佔總在管面積的77.4%;2020年,來自大灣區的收入占同期總收入的82.4%。

對於未來的布局重點,越秀服務方面表示:「繼續重點關注大灣區內優質物業的拓展機會,鞏固其在大灣區的領先地位。同時,在商業物業方面重點深耕大灣區,進一步拓展上海、杭州等華東區域,以及武漢、佛山等新一線城市的業務。」

新京報記者 徐倩 圖片來源 企業供圖

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗