金輝控股登陸港股 穩健發展優勢凸顯

北京新浪網 (2020-10-30 05:00)
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  聚焦核心城市群 財務槓桿持續優化

  穩健發展優勢凸顯 金輝控股登陸港股

  來源:經濟參考報

  10月29日,金輝控股正式在港交所掛牌,成為繼匯景控股和港龍中國后,年內第三家實現港股IPO的內地房企。在實現IPO之後,這家公司有望進一步提升其運營能力和管理效率,為企業的發展提供持久動力。

  營收持續快速增長

  資料顯示,金輝控股於10月16日至21日進行國際配售和香港公開發售,配售比分別為90%和10%。目前IPO定價區間已敲定,並於10月21日確定最終發行價,每股定價為3.5港元-4.5港元,最高募資31.05億港元,成為繼2018年正榮地產上市后,港股IPO募資規模最大的內地房企。

  金輝控股是一家全國布局、區域聚焦、城市領先的大型地產開發商,是一家有多年發展史的老牌企業。金輝控股在中國房地產業協會頒發的「中國房地產開發商前50強」中位列第36名,並獲「中國房地產開發企業品牌價值30強」。

  從營收情況來看,2017年至2019年,金輝控股的年收入分別為人民幣117.77億元、159.71億元及259.63億元,復合年增長率達48.5%,其中2019年度增幅高達62.56%,這一增速遠遠超過不少頭部房企。2017年至2019年,公司毛利所得分別為37.92億元、48.26億元、56.62億元,復合年增長率為22.2%;凈利潤分別為22.21億元、23億元、26.90億元,復合年增長率10%。

  今年的疫情,讓整個房地產行業的業績都受到影響,而以剛需和剛改為主要客群的金輝控股,在經歷短暫波動后,經營實現快速恢復。據披露,截至2020年4月30日的四個月,金輝控股實現收入29.29億元,到2020年7月31日,收入已經上升至116億元,接近2017全年的水平。在行業利潤率出現普遍下降的同時,金輝控股的毛利率在今年實現逆勢上漲。招股書顯示,截至2020年4月30日的四個月,其毛利率為26.6%,較2019全年的21.8%上漲4.8個百分點。

  手握四大產品系列

  招股書及公開資料顯示,金輝控股目前已進入全國16個省份和直轄市、31個城市,擁有160個物業開發項目,在具體戰術上,則以專注於發展省會二線城市及周邊作為布局核心,並聚焦於為首置、首改客戶提供住宅物業。

  從土地儲備情況來看,招股書顯示,金輝控股的土地儲備廣泛分佈於長三角、環渤海、華南、西南及西北五大區域,並聚焦核心城市群。截至2020年7月31日,金輝控股的總土地儲備為2908萬平方米,其中二線城市和都市圈城市的土儲佔比為93.3%。截至2020年7月31日,金輝控股共有160個處於不同開發階段的物業開發項目,覆蓋全國的31個城市,包括北京、上海、重慶、福州、杭州、蘇州、西安、南京、合肥等一、二線城市。在拿地策略上,金輝控股通過招拍掛、收購等多種方式獲取土地,並對目標地塊建立嚴格的篩選標準和投資決策流程,最終以相對低的土地收購成本,在具有增長潛力地區的戰略性地段,積累了優質的土地儲備。

  從產品線來看,金輝控股擁有四大產品系,分別是針對首置客戶的「優步系」產品,針對首改客戶的「雲著系」產品,面向大城市高凈值人群的「銘著系」高端住宅及城市綜合體「大城系」。其中「優步系」、「雲著系」產品佔據金輝權益建築面積約57.8%。

  財務槓桿持續優化

  從負債結構上來看,金輝控股已經通過多年的經營形成了穩健的經營風格,債務結構近年來持續優化。

  數據顯示,2017年、2018年、2019年、2020年4月30日,金輝控股扣除合約負債后的資產負債率分別為54.8%、50.7%、47.7%、46.6%,呈逐漸下降趨勢,且負債水平優於行業大多數公司;期末現金及現金等價物分別約為35.55億元、99.32億元、92.19億元、84.08億元,流動比率為1.5、1.3、1.4、1.4,償債能力較強。根據Wind數據統計,2019年中期,25家預收款最大的A股上市房企扣除預收款后的資產負債率中位數為51%。

  截至2020年7月31日,金輝控股短期借款11.3億元,較年初降78%;現金短債比較年初提高15個百分點;扣除預收賬款的資產負債率45.49%,也較年初有所下降。數據還顯示,金輝控股期末借款總額559億元,較2019年底的增速控制在15%以內。截至2020年7月31日,金輝控股在手貨幣資金158.44億元,較年初增長18%;預售賬款670億元,較年初增長18%;報告期內公司資產總值達1659億元,較年初增長11%。截至8月31日,金輝控股尚未結算的預售房款(合約負債)為713.84億元,較此前更新數據有較大幅度提升,這得益於預售額的有力增長。

  出色的財務數據使金輝控股在上市前就以非上市公司的主體身份順利完成多項境內外融資。其中,今年6月份發行的一筆境內公司債獲得6.95%的票面利率,同期發行的另一筆3.25年長期美元債,最新收益率已降至8%以下。標普對金輝評級持續穩定,為「B」評級,展望「正面」。10月14日,惠譽上調金輝評級,評級結果為「B」評級,展望由此前的「穩定」調升至「正面」。惠譽表示,此次上調結果反映了金輝的市場地位和財務槓桿的改善,包括低於同行的非控制性權益(約20%)、槓桿率持續優化和債務結構的改善等;主要集中在省會城市及直轄市的土地儲備優質且總建築面積充足,足以滿足未來長時間的開發需求。