被約談城市普遍升級調控 樓市還會有「銀十」嗎？

　　原標題：被約談城市普遍升級調控 樓市還會有「銀十」嗎？

　　來源：國是直通車

　　「金九銀十」是房地產市場的傳統旺季。但受到調控升級等影響，今年9月份樓市總體平穩，並未帶動三季度成交數據快速上升，一些地方反而出現小幅降溫。

　　原創：龐無忌

　　似乎是為樓市「銀十」提前打上了預防針，在國慶假期開啟之前，多個重點城市再次出台樓市調控收緊政策。此前參與「724」房地產工作座談會、「826」會商會的所有城市全部出台調控新政。

　　加之，此前市場高度關注的房企負債「三條紅線」規定，樓市還會有「銀十」嗎？

　　調控連續收緊

　　9月29日，連續多月房價漲幅居前的銀川市發佈樓市新政，政策傾向從鼓勵住房消費轉為打擊炒房。

　　此次銀川出台的新政包括：1、首次實施限購、限售等政策，非寧夏戶籍居民家庭在銀川市內限購1套商品住房，市轄三區購房滿兩年方可轉讓；

　　2、限價住房用地回歸，根據需要在主城區重點區域實行「限房價、競地價」聯動土地出讓政策。

　　3、限貸政策收緊，此前「擁有1套房已結清貸款，則購買改善型住房時按首套20%首付計算」的政策不再提及。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩認為，銀川本輪政策主要意在針對外地炒房團的進入。據該機構統計，今年1-9月份，銀川新房市場成交面積累計同比增速達到了自2015年來最高值，為42.7%，這也成為本次調控升級的重要背景。

　　此前一天，唐山也加碼樓市調控，將二套房的首付比例提高至50%以上。

　　自此，潘浩指出，參加7月24日房地產工作座談會（10個城市）、8月26日住建部部分城市房地產工作會商會（6個城市）的所有城市全部出台了房地產調控新政。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，自今年7月份以來，全國已有26個城市陸續收緊樓市調控，30多次房地產收緊調控政策密集發佈。

　　據中原地產研究中心統計，1-8月份，各地出台房地產調控政策次數368次，這與被稱為「最密集調控年」的2019年1-8月份的367次的水平基本一致。其中，7月份開始調控風向明顯轉變，從上半年的全面趨於寬鬆，轉變為局部收緊。

　　先丟「金九」再失「銀十」？

　　「金九銀十」是房地產市場的傳統旺季。但受到調控升級等影響，今年9月份樓市總體平穩，並未帶動三季度成交數據快速上升，一些地方反而出現小幅降溫。

　　58同城、安居客發佈的一份報告顯示，9月份全國新房找房熱度環比下跌1.7%，其中一二三四線城市找房熱度均有所下滑。

　　從二手房來看，貝殼研究院數據顯示，三季度重點18城二手住宅實際成交量環比下滑9%。

　　回落幅度靠前的城市主要有兩類，一類是在7月經歷調控加碼的城市，如深圳、東莞以及南京。其中，深圳環比降幅接近50%，降幅居前；東莞成交量環比降幅達42%，南京三季度成交環比下滑25%。另一類是環渤海城市群中的城市，如大連、廊坊及濟南等，降幅分別為33%、25%及19%。

　　重點城市二手房價仍以上漲為主。三季度，18城中，14城二手房價環比上漲。不過，隨著成交下行，重點城市均價上漲動力漸失，超七成城市房價漲幅收窄甚至轉跌。

　　今年樓市是否會出現「銀十」？

　　伴隨「十一」假期到來，出境旅遊等受限，房企打折促銷增加，短期樓市可能出現一定需求釋放。

　　潘浩指出，十一黃金周新房或將出現新的成交高峰。他指出，9月底時，房產經紀人的帶看量在大幅攀升，卻沒有實際成交量，這說明購房者出現了節前觀望情緒，期待著開發商在國慶假期期間出台更多促銷活動。因此，預計最近幾周，重點城市會出現一波新房成交小高峰，支撐「銀十」市場，房價不會出現大幅走低。

　　對於二手房市場表現，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，「金九銀十」是開發商提出的一個概念，從二手房市場的表現來看，特別是本輪樓市調控以來，二手房市場已經沒有所謂的「金九銀十」現象，交易量反而還會比7、8月份低。

　　許小樂稱，當前二手房成交周期為126天，也就是說房子從掛出去到成交，需要四個月的時間，周期依舊較長，在金融利率處於上下平衡狀態下，二手房市場在未來仍將處於買方市場，市場上行動力較弱。

　　中新社國是直通車記者「十一」期間走訪了多個北京熱門學區房片區。總體而言，市場表現相對平穩，並未出現漲價搶房熱潮，多數房源還有一定的降價談判空間，中介經紀門店內的商談簽約客戶數量也並不多，與幾年前旺銷高峰時相比，仍有很大差距。

　　但是，二手房市場交易並不低迷，一些熱門的待售學區房會同時出現幾波看房客戶，也不時有低總價的小戶型成交。

　　朝陽區一位二手房交易經紀人告訴中新社國是直通車，除了京南、京東南等少數區域外，「十一」期間北京二手房成交相對活躍，特別是西北地區，「十一」期間的實時成交量環比9月份有明顯的上升。

　　樓市走向「新格局」

　　「加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局」，在此背景下，房地產在國民經濟當中的角色是否會發生變化？

　　業內普遍認為，過度發展房地產，內循環很難生成。因此，須防止房地產因「一業獨大」對居民收入和其它創新產業形成虹吸效應，從而阻礙居民消費，甚至拉大收入差距。

　　在這個過程當中，房價神話會被打破：房價可能會下跌，土地可能會流拍，如果要把房地產作為投資，那也勢必需要承擔相應風險。

　　貝殼研究院對比了過去三年的房價與CPI漲幅后發現，房價漲幅真正超過CPI漲幅的只有西安、煙台等少數幾個城市。而在上海、廣州、北京等一線城市房價並沒有跑贏通脹，武漢、天津、廊坊等城市房價相對跌幅明顯。變化已經在發生了。

　　但同時，專家認為，過分打壓房地產，內循環也很難生成。

　　從很大程度上看，房地產本身就是個內循環行業，而且經過多年發展，房地產業更是一個關聯效應極廣、體量極大的產業鏈。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房地產對消費的短期拉動、對財政的短期貢獻和對投資的短期穩定都有重要貢獻。

　　他認為，當前經濟形勢仍然複雜嚴峻，不確定性較大，包括房地產、隱性債務等在內中長期問題的應對，超越了以應對經濟短周期波動為主的傳統逆周期政策框架。因此，亟需建立一套戰略站位更高、更針對於緩解中長期問題的調控框架，即「跨周期設計和調節」。

　　可以看出的是，在一定時期內，房地產行業一方面警惕過熱風險，一方面維持一定活躍度，房地產企業控制擴張速度，逐步化解高槓桿風險，將有利於內循環建設。

　　這意味著，房貸等金融政策難現鬆動，樓市過熱城市將會繼續受到監管部門約談，「打補丁」式的調控仍會頻繁出現，但房地產市場不會被「一棍子打死」，剛需等正常交易仍有空間。