衝刺2020 | 政策篇：中央穩地方緊，全年銷售或創新高

一晃，2020年只剩下了不到100天。

這一年，中國房地產行業經歷了一場史無前例變局與重生。一季度，商品房銷售規模創20年來新低，二季度迅速恢復，一直到三季度的8月，全國商品房銷售額累計增速首次回正。

與此同時，在行業逐漸恢復的過程中迎來新一輪政策調整周期，2020年三季度，住建部連續兩次召開房地產工作座談會，深圳、杭州等14城參會，重申堅持「房住不炒」的定位，落實穩地價、穩房價、穩預期的長期目標；央行「三條紅線」倒逼房企去槓桿、降負債；熱點城市如深圳、杭州、寧波、南京、成都、常州等10餘城相繼升級調控。

複雜多變的2020年前三季度已經結束，接下來的四季度至關重要，「三條紅線」重壓之下，去化成第一要務。

我們將圍繞宏觀政策、城市、土地、物業、非住宅、營銷和融資七大方面，推出系列文章，復盤前三季度房地產市場變局，全面衝刺2020。

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2020年第三季度中國經濟穩定恢復，中央適時地與十余個熱點城市及主要房企召開座談會，重申了疫后「房住不炒」主基調。

十余城市樓市調控政策相繼收緊下，商品房銷售規模仍快速恢復，前8月銷售額同比增1.6%。前8月房地產業開發投資額增長4.6%，行業初步走出疫情影響，回歸正常水平。

政策也由上半年的「穩中有松」，到二季度末轉變為「穩中趨緊」，而三季度以來融資「三條紅線」又將政策基調拉向了「穩金融」層面，這將改變中國房地產行業發展的邏輯，意味著高增長時代將一去不復返。

三季度中央穩、熱點緊，四季度仍將穩中趨緊

從政策層面看房地產市場，前三個季度以來可以用八個字總結「中央要穩，熱點要緊」。

今年政府工作報告對房地產總共38個字的描述中，核心是一個「穩」字。

隨著疫情影響的消退，全國經濟復甦，全國政策所要求的「穩」則有不同程度表現。

上半年，全國是重要的是「穩經濟」，房地產作為中國經濟的壓艙石，只要房地產能夠穩住，整體經濟也能夠企穩。因此，從房地產的角度來看政策「穩中有松」。

但從二季度末以來，由於部分熱點城市房價、地價上漲過快，整體政策表現為「穩中有緊」。尤其「三條紅線」以來，政策逐漸轉變為「穩金融」，這對房地產來說是一大「利空」，這意味行業邏輯將發生很大改變，高增長的時代就此終結。

具體政策來看，7月24日，中央主持召開房地產工作座談會提到，「房住不炒」、「堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，「穩地價、穩房價、穩預期」，確保房地產市場平穩健康發展。隨後7月30日的中央政治局會議以及8月26日住建部房地產工作會商會均提到「確保房地產市場平穩健康發展」的描述。

因此，中央層面的思路是希望房地產行業能夠平穩健康的發展。

從各城市來看，二季度末以來，熱點城市房價、地價上漲過快，政策由「穩中有松」轉變為「穩中趨緊」。7月2日，杭州加碼樓市調控，由此拉開了三季度以來的樓市調控新周期。寧波、深圳、南京、東莞、無錫、成都等熱點城市緊隨其後，紛紛為政策「打補丁」，差別化精準調控成為三季度政策關鍵詞。

三季度最後一天的9月30日，銀川升級房地產調控政策，至此，參加7月24日座談會、8月26日城市會商會的14個城市中，除了北上廣以外11個城市全部完成了新政策出台，而深圳政策力度最為嚴苛。

預計四季度，熱點城市 「四限」調控延續更長時間，部分熱點城市或將調控再加碼。具體而言，房價仍是紅線，西寧等房價漲幅居前的城市，政策加碼的可能性頗高；而在調控升級后，寧波、南京等房地產市場依舊火熱，未來也不排除政策繼續加碼的可能性。

表：2020年三季度政策加碼城市

數據來源：CRIC

「三條紅線」將顛覆行業發展邏輯

三季度金融政策層面也出台相關規定，融資「三條紅線」嚴控負債規模，倒逼房企去槓桿降負債，重壓之下，去化成為四季度第一要務。

8月20日，住建部、央行召開重點房地產企業座談會，對房企有息負債規模設置了「三條紅線」：其一，剔除預收款后的資產負債率大於70%；其二，凈負債率大於100%；其三，現金短債比小於1倍。

根據「三條紅線」，對房企按「紅-橙-黃-綠」四檔管理，按不同指標劃定負債年增速不得超過5%-15%。統計顯示，頭部房企整體償債能力穩健，超6成房企處於黃檔和綠檔，但房企之間嚴重分化，2成以上房企「三道紅線」皆不達標。

值得注意的是，12家房企試點到全面落地執行尚有緩衝期，暫被劃定為紅檔、黃檔的房企仍可以通過增加銷售回款、表外融資、降低現金支出等方式改善資產負債表，以便提升檔位降低融資約束。

「三條紅線」對行業影響巨大，改變了中國房地產行業的發展邏輯，高增長的時代終結。在「三條紅線」重壓下，去化成了房企第一要務，原本「三高」模式銷售策略難以為繼之下，如何提升盈利能力將成為企業長久的核心命題。

03

全年銷售規模大概率創新高

從行業數據來看，2020年第三季度，全國新房銷售恢復顯著提速，至8月商品房銷售額累計增速回正，單月規模創正常月份（除6、12月外）新高。據國家統計局數據顯示：前8月全國商品房銷售面積9.8億平方米，同比下降3.3%，降幅比上半年收窄5.1個百分點。商品房銷售額96943億元，增長1.6%，其中住宅銷售額增長4.1%。

2020年全年行業銷售規模從前8月商品房銷售體量預計，全年商品房銷售金額大概率創新高、銷售面積或將微跌。

具體數據來看，如果樂觀計算，接下來四季度單月同比增速保持與8月一致計算，全年商品房銷售面積、金額將分別增4%和12%。保守計算，假定前8月全國商品房銷售規模佔全年銷售規模比例與2019年一致，預計全年商品房銷售面積、金額將分別降3%和微增2%。

圖：全國季度商品房銷售面積、銷售金額及其累計同比走勢

（單位：萬平方米、億元）

數據來源：國家統計局

圖：全國月度商品房銷售面積、銷售金額累計同比走勢（單位：%）

數據來源：國家統計局

從房地產投資開發的角度來看，前8月，全國房地產開發投資88454億元，同比增長4.6%，增速比前7月提高1.2個百分點。單月來看，8月全國房地產開發投資13129億元，同比增長11.77%。

從前8月開發投資規模預計，全年行業投資規模預計將增長6%左右。以後續4個月單月開發投資額同比增速較8月略降計算，全年房地產開發投資額同比增長7%。

圖：全國房地產開發投資額季度走勢（單位：億元）

數據來源：國家統計局

四季度：行業規模料將持平微增

政策層面，2020年四季度，全國政策將會繼續保持平穩。熱點城市 「四限」調控延續更長時間，部分熱點城市或將調控再加碼，限購政策或將進一步升級，涉及限購區域擴容，將二手房納入限購範圍等，嚴堵通過假離婚等方式獲取購房資格。

壓力二、三線城市有望從保市場主體出發為市場減壓、企業紓困。具體而言，那些人口長期凈流出、市場需求相較羸弱乃至房地產庫存高企的壓力城市，更可能在土地出讓以及房地產交易環節給予企業更大力度的支持。

從行業角度來看，我們對於後市發展作出如下幾點預判：

從商品房銷售來看，東部地區核心城市商品房銷售量價齊升帶動全行業強力復甦， 2020年全年有望實現銷售面積再創新高；同時，今年另一個重要特徵是城市分化和區域分化，中部、東北部地區也值得關注，謹防市場下行帶來庫存壓力二次上升。

新開工面積增長動力略有不足，一方面融資收緊預期下，受房企融資難，資金面趨緊等因素制約，新開工面積增速也難有亮眼表現。

土地購置面積同比增速將顯著回落。融資「三條紅線」，地方調控持續升級，土地供應節奏、結構變化等因素影響，熱點城市供地力度將進一步減弱，成交規模縮減，另一方面去年四季度土地市場成交規模回升使得基數較高。

基於對房屋新開工、土地購置、建安投資的判斷，房地產開發投資額整體仍將保持增長，但預計增速將趨平。

整體而言，疫情后，國內經濟穩定恢復，生產消費需求穩定回升，就業與收入總體穩定，內循環與外循環驅動下發展動力進一步增強，房地產業V型逆轉后發揮了宏觀經濟穩定器作用，一系列對沖疫情影響的寬鬆措施也將陸續退場，房地產行業也將重回自身運動規律。

本文來自微信公眾號「丁祖昱評樓市」