中海四月：銷售「深感壓力」與拿地「太心急」

來源：觀點

近期中海在招拍掛市場中亦是十分活躍，但最終收入囊中的成果並不多。

觀點地產網 五一節后的三天，已有20家左右房企公佈了4月份的銷售數據，其中包括中海。

5月7日，中海公佈了4月份的物業銷售數據。數據顯示，前4個月，中國海外系列公司累計實現物業銷售金額約人民幣876.68億元，相應的累計已售樓面面積約479.05萬平方米，分別按年降低6%及降低5.6%。

於4月末，中國海外系列公司錄得已認購物業銷售約為人民幣215.94億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

觀點地產新媒體了解到，受到新冠疫情的影響，目前披露的房企中普遍按年下跌一到三成，其中碧桂園、萬科、融創等TOP5房企均按年下跌一成左右，而在此期間大力促銷的恆大按年則有所增長。

隨著復工復產的開展，4月份的房地產行業銷售同比下滑幅度有所收窄。據觀點指數《2020年1-4月中國房地產企業銷售TOP100》顯示，4月份，TOP100房企銷售數據繼續回暖，4月錄得總銷售額為9193.1億元，環比增長17.8%，同比下降6.6%，降幅較3月收窄7.3%。

縱向來看，中國海外系列公司累計銷售額亦從2月份的同比下滑22.7%收窄至4月份的同比下滑6%。1-4月份，其分別實現銷售額202.76億元、126.66億元、267.74億元、279.52億元，同比分別下降17.9%、下降29.2%、增長7%、增長8.9%。

從環比上看，在損失兩個月銷售額、銷售周期縮短的情況下，中海在2月底開始推出「雲置業」等方式加大推盤力度，使得3月份物業銷售接近去年同期。2-4月份，中國海外系列公司單月銷售額環比分別下跌37.53%、增長111.38%、增長4.4%。

關於疫情對公司銷售的影響，運營總監羅亮指出，「原計劃新增的供貨延遲，銷售的周期縮短，影響了去化率，少量的項目可能年內無法按計劃供貨銷售，公司調整生產計劃，重新匹配資源，加快規劃設計、施工節奏，努力降低疫情的影響，同時公司大力開展了線上蓄客等銷售形式，減少疫情對銷售的影響。」

如按顏建國原先規劃，2020年中海的銷售目標要達到4000億元，而目前僅完成年目標的21.92%。

此前在2019年業績會上，中海透露，公司2020年貨量達6800多億元，目前在手貨量是3100億元，同時上半年新增供貨1000億元，下半年新增供貨是2700億元；同時，這些貨值、貨量的鋪排主要集中在一線、二線城市。

若以6800億元總貨量計算，中海全年去化率需要達到58.82%，而2019年的去化率大約是55%。種種因素下，僅用10個月的時間完成一年目標，中海銷售壓力不小。

而中海深感壓力的不止是銷售目標，還有新增土儲壓力。2017年、2018年兩年期間，中海拿地金額雖均有上升，但土地宗數與樓面面積卻有所減少。

今年，中海將拿地權益預算定為1400億元，同比增長23%，同時依舊保持「主要布局一二線城市，適當外拓城市群中承接外溢需求城市」戰略。可見，面對今年可供貨量減少的情況下，中海對「糧食」的渴求程度。

事實上，早於3月13日，中海就在官方微信發佈了2020年的尋地合作計劃，除了通過招拍掛等市場手段，還有意放開了土地獲取的更多渠道。尋地計劃包含股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等業務，城市範圍包括但不限於全國一二線城市及強三線城市。

觀點地產新媒體觀察到，近期中海在招拍掛市場中亦是十分活躍，但最終收入囊中的成果並不多。

在過去的4個月，中海通過招拍掛市場僅在北京、上海、長沙、瀋陽共獲得7宗地塊，累計應占樓面面積約134.72萬平方米，累計應付的土地出讓金約為171.14億元。以去年同期相比，應占樓面面積、應付土地出讓金分別下降49.23%、下降49.49%。

在目前新增土儲成果不明朗的情況，中海對於土地的渴求或許「太心急」。

4月9日晚，有消息傳出，上海普陀區人大代表、中海地產上海公司總經理崔帥已被上海市公安局經偵隊採取刑事強制措施，並已處於被調查階段。調查原因是，最終競得者中海在3月31日參與競拍上海嘉興路街道HK271-01地塊中，被曝涉嫌與同場競標的萬科、華潤「圍標」。

對此，業內人士表示，「如果事件被坐實，相關人可能面臨判刑，相關企業至少三年別想在上海拿地。」

或許幸運的是，於發佈4月份銷售數據當天即5月7日，中海在湖南長沙編號為[2020]長沙市022號「雙限地」搖號中成功中標，獲得新增土地面積13.64萬平方米，代價為33.42億元，其中住宅（毛坯）最高銷售均價不超1.3萬元/平方米。

對於長沙新獲的項目，業內人士郭舒偉表示，中海的建安成本在4500元左右，從賬面利潤上看，的確沒有太多利潤空間，但中海可以從走高周轉、降低財務成本或者精裝交付等方式拓展項目利潤。梅溪湖是長沙當下最熱門的板塊之一，運氣似乎更眷顧中海。