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              財經新聞 > 北京新浪網

              降息通道開啟:經濟下行壓力大 房地產市場溫和下行

              北京新浪網 (2019-11-22 08:37)
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                原標題:降息通道開啟:這次寬鬆有點低調

                來源:90度地產

                原創: 李宇嘉 90度地產

                11月20日,央媽公佈新一期的貸款定價標準LPR,房貸定價緊盯的5年期以上LPR為4.80%,降低了5個點。這是自8月20日首次發佈LPR至今,5年期LPR第一次降低(當然,8月20日公佈LPR時,5年期就比4.90的原基準下降了5個點)。

                媒體冠以「央行降息」、「降息周期開啟」等來評價此次降息。遵從一貫的研究邏輯,我們不會為了搶佔流量、吸引眼球,第一時間給出片面解讀,而是在釐清各種誤導、撥開層層迷霧后,讓您對事件本身有更權威的認識,對政策意圖有更加高屋建瓴的把握,作為您守護資產安全、購房置業的參考。

                一切都是準備好的。

                曾有專家說,只要央行發佈的貨幣政策有一連串的、看不懂的英文字母,那一定是貨幣寬鬆了。

                這個表述不嚴謹,但實則有一定跡象可尋。在LPR之前,央行一連串的公開市場「降息」和凈投放就開始了。

                11月5日,作為LPR的基準——中期借貸便利(MLF)利率下調了5個基點。

                這是2016年2月以來,央行首次下調MLF操作利率。也就是說,商業銀行拿債券抵押,向央媽借款的利率降了,LPR的基準也降低了。

                而這隻是一個開始!就在11月15日,當日並無MLF到期,但央行宣布開展MLF操作、凈投放2000億元,利率持平於3.25%。貨幣數量和價格「雙寬鬆」。

                這還沒完!

                11月16日,央行發佈《2019年第三季度貨幣政策執行報告》,強調「經濟壓力繼續加大」,「根據經濟增長和價格形勢變化及時預調微調」,不再提「把好貨幣供給總閘門」,沒有像二季度一樣強調「房住不炒」,將之前的「適時適度進行逆周期調節」調整為「加強逆周期調節」。越來越像美聯儲的中國央行,藉助博大精深的漢字文化,透漏出貨幣政策寬鬆的信息。

                所以,看政策松還是緊,還是得「咬文嚼字」一下。

                接近著,11月18日,央行7天期逆回購降低5個基點。這一操作為4年來首次!相當於降低了商業銀行向央行短期借款的利率。

                這個信號很重要,逆回購是金融資金利率的錨,在當前「資產荒」、銀行放貸意願不強的情況下,一旦它下降了,將助長銀行在金融市場加槓桿套利(通過逆回購融資,購買高評級債券或者進行同業存放)。近年來,為了防止脫實入虛,不到萬不得已,央行不會下調逆回購利率。

                這個萬不得已,是什麼意思呢?

                就是要降低銀行負債成本。其實,僅靠MLF牽引,降不了多少貸款利率。因為,銀行負債,主要由同業負債和存款負債兩部分組成。銀行都要做大規模,吸收儲蓄的競爭非常激烈,導致存款向表內理財、大額存單轉化,甚至還有高息攬儲轉移,存款利率越來越高。關鍵,要降低同業成本。

                冒著資金空轉的風險,急於降低銀行資金成本,原因為何?無他,當前的經濟下行壓力太大了。

                三季度貨幣政策報告,央行一開始強調的,就是這一點,也告訴了大家,為何央行要開啟降息。10月份的PMI創下今年2月以來新低;1-10月的固定資產投資增速(5.2%)創新低;10月社會消費品零售總額增速(7.2%)創半年新低。2020年還有GDP「翻一番」的任務,但經濟動力弱的問題亟待解決。所以,貨幣政策要適度調整一下。

                於是乎,11月20日,1年期和5年期LPR都下調,這是情理之中的事情。新公佈的1年期LPR為4.15%,5年期以上LPR為4.80%,兩者均此前利率再下行5個基點。自8月20日首次發佈新的LPR至今,LPR經歷4次報價。1年期LPR降低了20個基點,5年期LPR降低了10個基點。

                據「房貸利率=LPR+基點」的公式計算,64個城市的平均首套房的利率為5.58%,其中的一線、二線和三四線城市的利率分別為5.10%、5.57%和5.64%。據易居研究院統計,11月64個城市首套房貸平均基點為78bp。若以「100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式」的貸款模式進行房貸成本測算,平均首套房月供額為5731元,相比10月每月減少31元。

                因此,直接影響是很小的。

                不過,我們關心的是,降息通道是否打開了。從地產的走勢來看,我們認為短期內的降息通道打開了。但是,國家早已明確,經濟的癥結是結構性的(比如科技創新、國企改革、擴大內需等),貨幣寬鬆解決不了。央行也表態,「預調微調,精準把握好調控的度,加強預期引導」。這意味著,寬鬆是低調的,見機行事的。稍有不妙,政策立馬轉向。

                再回到地產。現在看,地產下行壓力較大。首先,10月70個城市有35個城市房價下跌,這是2015年來的最大值。作為不受干擾的先行指標,二手房價格下跌,意味著熱點樓市明顯回調。

                新房市場之所以表現不錯,主要是因為開發商促銷,甚至新房與二手住房價格倒掛,以打雞血的方式,刺激想套利的需求。其實,從世聯代理的新盤(主要集中在熱點城市)上門量看,購房情緒比較弱。儘管8-10月,在開發商降價促銷下,上門量有所上升,但基本不改新房訪客下滑的態勢。

                其次,開發投資增速降至年內新低。1-10月份開發投資增長10.3%,這是今年月度最低值,且已經歷6個月持續下降。這可能只是下跌的半山腰,因為兩個重要的前瞻指標,新開工和竣工增速,一直在下跌。

                新開工面積月均增速,從去年的12.7%下降至今年的9.8%,土地購置面積今年以來連續9個月下跌,平均跌幅高達28.1%。新開工領先開發投資6個月左右,拿地領先6-12個月。因此,預計年底及明年的開發投資都不理想。從穩增長的角度,國家最關心的,就是這個指標了。

                目前,受制於地方政府去槓桿,基建投資一直比較弱。如果開發投資再撐不住了,整個製造業投資就會下來,畢竟地產聯繫著上下游太多的行業。「穩地價、穩房價、穩預期」是大戰略,核心是量價穩定。價格要穩,它關係到量,也關係到預期,更關係到風險;量也要穩,它關係到增長和上下游靠它吃飯的行業,也包括飽受經濟下滑、減稅降費困擾的地方財政部門。

                考慮到周期特徵,要實現量價「雙穩」,政策要有前瞻性,在全面下跌之前介入。穩定住了量價,預期就穩定住了,需求端的溫度就不會降下來,以後的量價穩定就有保障了。未來,超級政策下,樓市將呈現此前少有的「鳥籠行情」,上有頂、下有底,上下波動的幅度很小,政策目的就是讓它在些許的動力幫助下,盡情高位滑行。

                未來,貨幣政策和調控政策將高頻發射、小幅變動,每次政策的力度不會太大,但頻率會非常高。

                儘管降息通道開啟,但與過去的「降息周期」(比如2014年-2016年)完全不同。過去是激勵樓市增長、繁榮,現在是保持樓市高位平衡;過去買房,你能賺錢,現在你買房,看似也能賺錢。但是,扣除各種成本,可能不賺錢了,或賺不了多少。想賺錢,只能長期持有,選對城市,選對房子,分享城市長期紅利。

                當然,從保護高位平衡的量價格局看,從住有所居、先租后買的政策導向看,政策大方向還是會變相鼓勵買房的,這就要房價保持一定漲幅,不然預期就不下行了,買房的還有多少呢?

                但總的來看,未來樓市「略有溫度,不溫不火」。一是,融資端控制資金流向地產的規模和佔比,包括對各個銀行的額度管控、佔比管控(房貸增量不超過全部貸款增量的30%、餘額不超過40%)。大家要記住,只要資金控制住了,樓市不會明顯反彈;二是,對各地嚴厲的「調控問責」,樓市管不好,預警、約談、問責,三步曲,夠地方受得了;三是,所有城市都不缺房子了。隨著前期大規模新開工,未來大量房子會步入供應階段,租金是怎麼下跌的?大家掂量一下。

                「不以地產作為短期刺激經濟的手段」,不代表樓市調控一直加碼、一直緊下去,這是一種情緒式的、宣洩式的做法。事實上,房地產,它就是國民經濟中的一個行業而已,只是由於它太大了,關聯的太多了,問題太沉重多了,對國家、社會、民生、經濟、金融等影響太深遠了。

                從LPR的角度看,如果大家要買房,能往後推最好,因為LPR會不斷降低,至少未來幾個月會降低。但是,房價還會溫和上漲,這也抵消了你節約的月供。所以,買不買房還是按照自己需求的緊迫程度來。

                從長期來看,隨著我們告別固定資產投資依賴,大項目很少了(資金需求少了),再加上老齡化(風險偏好降低),以及打造內需社會(需要低利率來鼓勵消費)、科技創新等,利率會長期走低。

                LPR出世后,基準利率沒有了,存量房貸利率怎麼調整呢?近期,央行行長易剛說,「抓緊研究出台存量貸款利率基準轉換方案」。我建議,存量房貸調整政策出來以後,建議大家去轉為LPR利率,以分享利率不斷降低的利率紅利。

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