降息通道開啟：經濟下行壓力大 房地產市場溫和下行

　　原標題：降息通道開啟：這次寬鬆有點低調

　　來源：90度地產

　　原創： 李宇嘉 90度地產

　　11月20日，央媽公佈新一期的貸款定價標準LPR，房貸定價緊盯的5年期以上LPR為4.80%，降低了5個點。這是自8月20日首次發佈LPR至今，5年期LPR第一次降低（當然，8月20日公佈LPR時，5年期就比4.90的原基準下降了5個點）。

　　媒體冠以「央行降息」、「降息周期開啟」等來評價此次降息。遵從一貫的研究邏輯，我們不會為了搶佔流量、吸引眼球，第一時間給出片面解讀，而是在釐清各種誤導、撥開層層迷霧后，讓您對事件本身有更權威的認識，對政策意圖有更加高屋建瓴的把握，作為您守護資產安全、購房置業的參考。

　　一切都是準備好的。

　　曾有專家說，只要央行發佈的貨幣政策有一連串的、看不懂的英文字母，那一定是貨幣寬鬆了。

　　這個表述不嚴謹，但實則有一定跡象可尋。在LPR之前，央行一連串的公開市場「降息」和凈投放就開始了。

　　11月5日，作為LPR的基準——中期借貸便利（MLF）利率下調了5個基點。

　　這是2016年2月以來，央行首次下調MLF操作利率。也就是說，商業銀行拿債券抵押，向央媽借款的利率降了，LPR的基準也降低了。

　　而這隻是一個開始！就在11月15日，當日並無MLF到期，但央行宣布開展MLF操作、凈投放2000億元，利率持平於3.25%。貨幣數量和價格「雙寬鬆」。

　　這還沒完！

　　11月16日，央行發佈《2019年第三季度貨幣政策執行報告》，強調「經濟壓力繼續加大」，「根據經濟增長和價格形勢變化及時預調微調」，不再提「把好貨幣供給總閘門」，沒有像二季度一樣強調「房住不炒」，將之前的「適時適度進行逆周期調節」調整為「加強逆周期調節」。越來越像美聯儲的中國央行，藉助博大精深的漢字文化，透漏出貨幣政策寬鬆的信息。

　　所以，看政策松還是緊，還是得「咬文嚼字」一下。

　　接近著，11月18日，央行7天期逆回購降低5個基點。這一操作為4年來首次！相當於降低了商業銀行向央行短期借款的利率。

　　這個信號很重要，逆回購是金融資金利率的錨，在當前「資產荒」、銀行放貸意願不強的情況下，一旦它下降了，將助長銀行在金融市場加槓桿套利（通過逆回購融資，購買高評級債券或者進行同業存放）。近年來，為了防止脫實入虛，不到萬不得已，央行不會下調逆回購利率。

　　這個萬不得已，是什麼意思呢？

　　就是要降低銀行負債成本。其實，僅靠MLF牽引，降不了多少貸款利率。因為，銀行負債，主要由同業負債和存款負債兩部分組成。銀行都要做大規模，吸收儲蓄的競爭非常激烈，導致存款向表內理財、大額存單轉化，甚至還有高息攬儲轉移，存款利率越來越高。關鍵，要降低同業成本。

　　冒著資金空轉的風險，急於降低銀行資金成本，原因為何？無他，當前的經濟下行壓力太大了。

　　三季度貨幣政策報告，央行一開始強調的，就是這一點，也告訴了大家，為何央行要開啟降息。10月份的PMI創下今年2月以來新低；1-10月的固定資產投資增速（5.2%）創新低；10月社會消費品零售總額增速（7.2%）創半年新低。2020年還有GDP「翻一番」的任務，但經濟動力弱的問題亟待解決。所以，貨幣政策要適度調整一下。

　　於是乎，11月20日，1年期和5年期LPR都下調，這是情理之中的事情。新公佈的1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%，兩者均此前利率再下行5個基點。自8月20日首次發佈新的LPR至今，LPR經歷4次報價。1年期LPR降低了20個基點，5年期LPR降低了10個基點。

　　據「房貸利率=LPR+基點」的公式計算，64個城市的平均首套房的利率為5.58%，其中的一線、二線和三四線城市的利率分別為5.10%、5.57%和5.64%。據易居研究院統計，11月64個城市首套房貸平均基點為78bp。若以「100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式」的貸款模式進行房貸成本測算，平均首套房月供額為5731元，相比10月每月減少31元。

　　因此，直接影響是很小的。

　　不過，我們關心的是，降息通道是否打開了。從地產的走勢來看，我們認為短期內的降息通道打開了。但是，國家早已明確，經濟的癥結是結構性的（比如科技創新、國企改革、擴大內需等），貨幣寬鬆解決不了。央行也表態，「預調微調，精準把握好調控的度，加強預期引導」。這意味著，寬鬆是低調的，見機行事的。稍有不妙，政策立馬轉向。

　　再回到地產。現在看，地產下行壓力較大。首先，10月70個城市有35個城市房價下跌，這是2015年來的最大值。作為不受干擾的先行指標，二手房價格下跌，意味著熱點樓市明顯回調。

　　新房市場之所以表現不錯，主要是因為開發商促銷，甚至新房與二手住房價格倒掛，以打雞血的方式，刺激想套利的需求。其實，從世聯代理的新盤（主要集中在熱點城市）上門量看，購房情緒比較弱。儘管8-10月，在開發商降價促銷下，上門量有所上升，但基本不改新房訪客下滑的態勢。

　　其次，開發投資增速降至年內新低。1-10月份開發投資增長10.3%，這是今年月度最低值，且已經歷6個月持續下降。這可能只是下跌的半山腰，因為兩個重要的前瞻指標，新開工和竣工增速，一直在下跌。

　　新開工面積月均增速，從去年的12.7%下降至今年的9.8%，土地購置面積今年以來連續9個月下跌，平均跌幅高達28.1%。新開工領先開發投資6個月左右，拿地領先6-12個月。因此，預計年底及明年的開發投資都不理想。從穩增長的角度，國家最關心的，就是這個指標了。

　　目前，受制於地方政府去槓桿，基建投資一直比較弱。如果開發投資再撐不住了，整個製造業投資就會下來，畢竟地產聯繫著上下游太多的行業。「穩地價、穩房價、穩預期」是大戰略，核心是量價穩定。價格要穩，它關係到量，也關係到預期，更關係到風險；量也要穩，它關係到增長和上下游靠它吃飯的行業，也包括飽受經濟下滑、減稅降費困擾的地方財政部門。

　　考慮到周期特徵，要實現量價「雙穩」，政策要有前瞻性，在全面下跌之前介入。穩定住了量價，預期就穩定住了，需求端的溫度就不會降下來，以後的量價穩定就有保障了。未來，超級政策下，樓市將呈現此前少有的「鳥籠行情」，上有頂、下有底，上下波動的幅度很小，政策目的就是讓它在些許的動力幫助下，盡情高位滑行。

　　未來，貨幣政策和調控政策將高頻發射、小幅變動，每次政策的力度不會太大，但頻率會非常高。

　　儘管降息通道開啟，但與過去的「降息周期」（比如2014年-2016年）完全不同。過去是激勵樓市增長、繁榮，現在是保持樓市高位平衡；過去買房，你能賺錢，現在你買房，看似也能賺錢。但是，扣除各種成本，可能不賺錢了，或賺不了多少。想賺錢，只能長期持有，選對城市，選對房子，分享城市長期紅利。

　　當然，從保護高位平衡的量價格局看，從住有所居、先租后買的政策導向看，政策大方向還是會變相鼓勵買房的，這就要房價保持一定漲幅，不然預期就不下行了，買房的還有多少呢？

　　但總的來看，未來樓市「略有溫度，不溫不火」。一是，融資端控制資金流向地產的規模和佔比，包括對各個銀行的額度管控、佔比管控（房貸增量不超過全部貸款增量的30%、餘額不超過40%）。大家要記住，只要資金控制住了，樓市不會明顯反彈；二是，對各地嚴厲的「調控問責」，樓市管不好，預警、約談、問責，三步曲，夠地方受得了；三是，所有城市都不缺房子了。隨著前期大規模新開工，未來大量房子會步入供應階段，租金是怎麼下跌的？大家掂量一下。

　　「不以地產作為短期刺激經濟的手段」，不代表樓市調控一直加碼、一直緊下去，這是一種情緒式的、宣洩式的做法。事實上，房地產，它就是國民經濟中的一個行業而已，只是由於它太大了，關聯的太多了，問題太沉重多了，對國家、社會、民生、經濟、金融等影響太深遠了。

　　從LPR的角度看，如果大家要買房，能往後推最好，因為LPR會不斷降低，至少未來幾個月會降低。但是，房價還會溫和上漲，這也抵消了你節約的月供。所以，買不買房還是按照自己需求的緊迫程度來。

　　從長期來看，隨著我們告別固定資產投資依賴，大項目很少了（資金需求少了），再加上老齡化（風險偏好降低），以及打造內需社會（需要低利率來鼓勵消費）、科技創新等，利率會長期走低。

　　LPR出世后，基準利率沒有了，存量房貸利率怎麼調整呢？近期，央行行長易剛說，「抓緊研究出台存量貸款利率基準轉換方案」。我建議，存量房貸調整政策出來以後，建議大家去轉為LPR利率，以分享利率不斷降低的利率紅利。