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              黃永明:一文讀懂美國房產交易的全過程(避坑指南)

              北京新浪網 (2019-09-21 17:53)
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                ▎本文看點

                美國房地產交易的過程跟中國的非常不同,這也讓一些朋友感覺到特別陌生。沒有關係,當我們把這個過程梳理成三個步驟的情況下,你就會覺得特別的清晰,今天我就來講一講這三個步驟是什麼。

                / 以實戰經驗傳授北美房地產投資的策略 /

              美國房地產投資專家,海外掘金駐美國首席分析師

                大家好,我是黃永明,我在美國休士頓向你問好。

                很多朋友覺得美國的房地產交易過程特別瑣碎複雜和陌生,這個很容易理解,畢竟它和中國的交易過程是那麼的不同,特別的不一樣,難免大家覺得陌生複雜,甚至有一些畏懼。

                沒有關係,經過今天接下來幾分鐘時間的講解,你一定會對這個過程感覺到特別的清晰,因為我把它歸納為三個階段。

                這三個階段分別是第1個階段,找房和出offer;第2個階段,盡職調查;第3個階段,產權過戶。我們分別來看一下這三個階段是怎麼樣的,有什麼注意事項。

                第1個階段找房和出offer,它通常是你通過經紀人來完成的。

                如果你是買家的話,你會有一個買方的經紀人,賣方有一個賣方的經紀人,雙方進行溝通。這個跟中國不一樣,中國是一個居間經紀,只有一個經紀人,美國是雙方各自有經紀人。

                它有它的好處,這個我在以前已經論述得比較多,今天就不再重複。

                在這個過程當中,經紀人會使用他們統一的一個系統來給你找房子,在美國,每個經紀人不僅能看到自家的房子,整個地區可能幾萬套的房子他都能看到。

                所以只要你的標準是明確的,經紀人就能給你找出來。

                接下來是出Offer你看到心儀的房子,這邊的offer不僅僅是價格一個因素,還涉及到其他因素。所以一般來講,我們是用一個書面的合同完整地給對方offer,對方一旦接受,你這個合同就算定立了。

                大家在出offer的過程當中可能需要有一定的耐心,尤其是投資者,當你把offer出得比較低的時候,很多時候可能會被拒絕,這個時候不要氣餒。

                一般我們投資者是這樣認為的:如果你出5個offer,有超過一個被接受,就說明你價格出高了。所以被接受是少數,被拒絕是常態。

                第2個部分盡職調查。

                當你的協議訂立,開始執行的時候,最關鍵也是最緊張的一個階段是從這個合同開始執行之後的7天到10天這個範圍當中,這個我們叫option period,這是你的一個反悔期,也是你最重要的、做盡職調查的一個時期。

                如果你訂立了反悔期的話,那麼在這樣的一個階段,你可以無理由地終止合同,也就是說基本上你能夠最大程度保護你權益的時期就是在這個時期。

                你需要對房屋進行檢查,這個檢查一般包括home inspection,即對房屋的一個全面性的檢查。另外有一些專項的檢查,比如說害蟲的檢查,尤其是白蟻的檢查。

                大家知道美國這邊房屋的主結構一般是木製的,白蟻對它的損害是很大的。

                甚至有些人會做結構工程師的檢查,看這個房子地基、整體的框架是不是牢靠。這是你做檢查的這個階段,也是壓力最大、時間最緊的一個階段。

                第3個階段是產權過戶。

                在不同的州,辦理產權過戶的過程的機構是不一樣的,有些州是用title company即產權公司,比如我所在的德州。有一些州是由房地產律師來辦理。

                這個事情很好理解,它基本上包含兩層意思。一層就是要調查一下這個房屋的產權是不是清晰的,給你出產權保險來保障你的利益。

                美國這邊沒有房管局,你這個房屋的產權是不是清晰的?是不是可以過戶?那就要有一個獨立的、有公信力的第三方來對這個事情進行調查,調查完了以後給你出一個保險,這是這個事情的一個邏輯。

                另外一個方面是在這個過戶的過程當中,需要有一個第三方對資金進行監管,這跟你在淘寶上買東西是一樣的。有一個第三方的平台,你把錢先打上去,對方發貨,你收到貨了對方才能夠收到貨款。

                在房屋交易的過程當中,也會有類似的這樣的一個第三方叫escrow,它有一個監管賬戶,你把你的誠意金打到這個監管賬戶上去,直到最後走完所有的手續,雙方都簽完字,你拿到鑰匙為止。

                當我們把整個複雜的過程劃分為這三個階段之後,整個邏輯就非常清晰,整個看起來也就特別有條理。

                其實美國的房地產交易過程就是這麼一個過程,當然其中有很多細節是需要你去注意的,有很多風險是需要避免的。

                房地產投資的成功秘訣

                 在美國買個房子,做美國人的房東,這是大部分投資者的夢想。

                這句話聽起來很簡單,但一個顯著的問題是,絕大多數人並不真正理解美國的房地產市場。

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