黃永明：一文讀懂美國房產交易的全過程（避坑指南）

　　▎本文看點

　　美國房地產交易的過程跟中國的非常不同，這也讓一些朋友感覺到特別陌生。沒有關係，當我們把這個過程梳理成三個步驟的情況下，你就會覺得特別的清晰，今天我就來講一講這三個步驟是什麼。

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　　大家好，我是黃永明，我在美國休士頓向你問好。

　　很多朋友覺得美國的房地產交易過程特別瑣碎複雜和陌生，這個很容易理解，畢竟它和中國的交易過程是那麼的不同，特別的不一樣，難免大家覺得陌生複雜，甚至有一些畏懼。

　　沒有關係，經過今天接下來幾分鐘時間的講解，你一定會對這個過程感覺到特別的清晰，因為我把它歸納為三個階段。

　　這三個階段分別是第1個階段，找房和出offer；第2個階段，盡職調查；第3個階段，產權過戶。我們分別來看一下這三個階段是怎麼樣的，有什麼注意事項。

　　第1個階段找房和出offer，它通常是你通過經紀人來完成的。

　　如果你是買家的話，你會有一個買方的經紀人，賣方有一個賣方的經紀人，雙方進行溝通。這個跟中國不一樣，中國是一個居間經紀，只有一個經紀人，美國是雙方各自有經紀人。

　　它有它的好處，這個我在以前已經論述得比較多，今天就不再重複。

　　在這個過程當中，經紀人會使用他們統一的一個系統來給你找房子，在美國，每個經紀人不僅能看到自家的房子，整個地區可能幾萬套的房子他都能看到。

　　所以只要你的標準是明確的，經紀人就能給你找出來。

　　接下來是出Offer你看到心儀的房子，這邊的offer不僅僅是價格一個因素，還涉及到其他因素。所以一般來講，我們是用一個書面的合同完整地給對方offer，對方一旦接受，你這個合同就算定立了。

　　大家在出offer的過程當中可能需要有一定的耐心，尤其是投資者，當你把offer出得比較低的時候，很多時候可能會被拒絕，這個時候不要氣餒。

　　一般我們投資者是這樣認為的：如果你出5個offer，有超過一個被接受，就說明你價格出高了。所以被接受是少數，被拒絕是常態。

　　第2個部分盡職調查。

　　當你的協議訂立，開始執行的時候，最關鍵也是最緊張的一個階段是從這個合同開始執行之後的7天到10天這個範圍當中，這個我們叫option period，這是你的一個反悔期，也是你最重要的、做盡職調查的一個時期。

　　如果你訂立了反悔期的話，那麼在這樣的一個階段，你可以無理由地終止合同，也就是說基本上你能夠最大程度保護你權益的時期就是在這個時期。

　　你需要對房屋進行檢查，這個檢查一般包括home inspection，即對房屋的一個全面性的檢查。另外有一些專項的檢查，比如說害蟲的檢查，尤其是白蟻的檢查。

　　大家知道美國這邊房屋的主結構一般是木製的，白蟻對它的損害是很大的。

　　甚至有些人會做結構工程師的檢查，看這個房子地基、整體的框架是不是牢靠。這是你做檢查的這個階段，也是壓力最大、時間最緊的一個階段。

　　第3個階段是產權過戶。

　　在不同的州，辦理產權過戶的過程的機構是不一樣的，有些州是用title company即產權公司，比如我所在的德州。有一些州是由房地產律師來辦理。

　　這個事情很好理解，它基本上包含兩層意思。一層就是要調查一下這個房屋的產權是不是清晰的，給你出產權保險來保障你的利益。

　　美國這邊沒有房管局，你這個房屋的產權是不是清晰的？是不是可以過戶？那就要有一個獨立的、有公信力的第三方來對這個事情進行調查，調查完了以後給你出一個保險，這是這個事情的一個邏輯。

　　另外一個方面是在這個過戶的過程當中，需要有一個第三方對資金進行監管，這跟你在淘寶上買東西是一樣的。有一個第三方的平台，你把錢先打上去，對方發貨，你收到貨了對方才能夠收到貨款。

　　在房屋交易的過程當中，也會有類似的這樣的一個第三方叫escrow，它有一個監管賬戶，你把你的誠意金打到這個監管賬戶上去，直到最後走完所有的手續，雙方都簽完字，你拿到鑰匙為止。

　　當我們把整個複雜的過程劃分為這三個階段之後，整個邏輯就非常清晰，整個看起來也就特別有條理。

　　其實美國的房地產交易過程就是這麼一個過程，當然其中有很多細節是需要你去注意的，有很多風險是需要避免的。

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　　　在美國買個房子，做美國人的房東，這是大部分投資者的夢想。

　　這句話聽起來很簡單，但一個顯著的問題是，絕大多數人並不真正理解美國的房地產市場。

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