400畝秦巴山地建別墅 漢中最大康養項目變形記

北京新浪網 (2019-05-19 10:00)
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  益豐國際漢山郡別墅

  中房報記者 樊永鋒 賈俊傑 | 漢中報導

  秦嶺北麓的違建別墅已轟然倒塌,南麓秦巴山系由養老服務中心 「變身」的豪華別墅卻在公然興建。

  陝西省漢中市南鄭區,一個別墅樓盤矗立在漢中市X102縣道段、冷水河畔西側。中國房地產報記者在這個名為益豐國際·漢山郡的項目現場看到,一塊上書「唯墅不多、漢中僅此」的深藍色巨幅廣告牌醒目地樹立在路旁。

  益豐國際漢山郡宣傳牌

  據中國房地產報記者調查了解,這個稱「獨享漢山山脈600畝山地森林資源」的別墅項目,在2009年當地媒體報導中還被稱為「漢中首家大型高標準養老服務機構」,甚至2010年的南鄭縣政府工作報告中,「益豐國際頤養中心建設」被列為南鄭縣重點招商推進的惠民工程之一。然而,2010年在建設用地規劃許可中還是以「公用設施和居住用地」立項的益豐國際·頤養中心,到2014年變更為益豐國際商品住宅,並取得商品房預售許可證,正式以別墅大盤對外公開銷售。

  如今,原規劃中的頤養度假接待中心、老年公寓以及服務配套設施被62棟別墅「覆蓋」,在這背後,離不開南鄭區(縣)發改局、規劃、住建、國土等部門一系列審批、更名的「助力」。

  中國房地產報記者調查發現,這個由養老項目「移花接木」而來的別墅項目,最初簽約開發用地336畝,規劃使用面積170畝,國土審批105畝,而開發商實際開發佔地426畝,涉嫌批少佔多。此外,該項目早在2009年 11月就已經大肆宣傳並開工建設,但規劃用地、施工許可、土地使用等行政審批手續均在2010年5月以後辦理,其中,國土使用證至2013年年底才獲得審批,涉嫌未批先建。

  自從2003年開始,原國土資源部發文停止別墅類用地的土地供應。15年時間過去了,各種名義建造別墅未曾停滯,儘管有嚴格的「禁墅令」,但各地在山區、水岸及風景名勝附近的別墅產品開發量呈遍地開花之勢,已建、在建連片開發的現象並沒有減少。

  至截稿前,陝西省秦嶺區域違建別墅整治工作漢中專項督查組,在接受中國房地產報記者採訪時回應稱,該項目目前已經列入今年的重點核查項目。該項目是否屬於秦嶺整治範圍,目前正在核查中。

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  「量身定做」建別墅

  南鄭區(原南鄭縣),隸屬陝西省漢中市,位於陝西省西南邊陲、漢中盆地西南部,在陝西地貌分區中,屬陝南秦巴山系的組成部分。益豐國際·漢山郡西臨漢山而建,山區內森林蔥鬱,漢山是米倉山在漢中境內的主峰,而米倉山又是漢江、嘉陵江分水嶺,為秦嶺山系的廣義大巴山的一段。

  「這個國際頤養中心,當年打著幫南鄭縣建造養老院的旗號佔地,實為別墅開發」。據南鄭區大河坎鎮三花石村王有福(化名)向中國房地產報記者介紹,項目開發商是南鄭益豐房地產開發有限責任公司開發建設(以下簡稱「南鄭益豐地產」),法定代表人張澤貴。2009年10月份,南鄭益豐房地產共徵用三花石村耕地、坡地426畝土地開發建房。該項目是南鄭縣的招商引資重點建設項目之一。

  據人民網2009年4月的報導顯示,在第十三屆中國東西部合作與投資貿易洽談會(第十三屆西洽會)期間,南鄭縣政府與陝西益豐實業開發有限責任公司(以下簡稱「陝西益豐實業」)簽約了由該公司投資建設的「國際頤養中心項目」協議書。

  另據當年的南鄭縣招商簽約統計表顯示,該項目規劃用地224058 平方米(336畝),總建築面積 6332.73平方米,規劃頤養度假接待中心 7158 平方米, 老年公寓 7454.16 平方米, 高檔頤養老年公寓 42680.57 平方米左右, 商業中心 3544.8 平方米, 綠化面積達 60% ,總投資1.2億元。

  《三秦都市報》報導,漢中最大的養老服務招商引資項目——南鄭益豐國際頤養中心於2009年 11月26日開工奠基,總投資1.2億元,佔地面積426畝,主要功能有頤養居所、會所、商業街、頤養度假酒店及社區醫療保障體系、社區閱覽、音像娛樂等服務配套設施的頤養堂。其中一期包括會所、商業街、福利院和部分頤養居住建築;二期包括頤養度假酒店和部分頤養居住建築。該項目建成后將成為漢中首家大型高標準養老服務機構。

  記者注意到,2010年3月,南鄭縣政府工作報告中,把「益豐國際頤養中心建設」列為重點推進的惠民工程之一,也是南鄭縣「老年服務中心和老年看護中心」重點項目之一。

  如今,這個項目已經 「變身」為依託山水資源的純別墅大盤,中國房地產報記者在項目現場也看不到任何與養老功能相關的設施。

  南鄭益豐地產負責樓盤建設的一位負責人向記者介紹:「該項目原案名為益豐國際,現更名為益豐國際漢山郡,獨棟別墅每平方米均價1萬多元,現房已售出多半了。目前又圈了100多畝土地,業主可以自由選擇位置、土地面積、戶型設計,公司可以為業主量身定做。正在建的3層別墅是原李縣長自選的宅基,佔地面積約2畝,內部價80萬元每畝,對外100萬元每畝。」

  「住宅區內最大的別墅是益豐地產董事長張澤貴居住的,他是南鄭縣招商引資過來的開發商。由於公司先在當地建設投資太大,導致公司資金緊張,只能邊賣土地邊開發。」他還進一步透露:「這個項目的好位置非常好賣,要的人很多。對秦嶺整治不用擔心,項目有完備的審批手續。」

  據此,中國房地產報記者聯繫了陝西省秦嶺區域違建別墅整治工作漢中專項督查組,對方回復稱,「對南鄭區益豐國際漢山郡這個項目,去年在秦嶺整治沒有發現,今年發現后,已經列入重點核查項目,我們主要針對秦嶺區域之內、城市規劃之外的項目建設。」

  陝西省秦嶺區域違建別墅整治工作漢中專項督查組方面還表示,「我們已去過施工現場調查幾次了,要求開發商提供相關資料,正在核實中,查實問題后該拆除的拆除,該沒收的沒收。如果存在城市規劃之內的別墅建設項目,應該由其他行政部門處理。」

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  康養項目「轉正」別墅的非常規操作

  一個明確涵蓋公用設施用地的養老項目,卻用了短短4年時間變更為商品住宅。益豐國際漢山郡別墅群從養老項目被「扶正」,並「五證」齊全入市銷售的過程,令人瞠目。

  中國房地產報記者調查發現,2010年5月31日,南鄭縣規劃局頒發的建設用地【地字地610721201000202號】規劃許可證顯示,該項目用地單位為南鄭益豐房地產開發有限責任公司;用地項目名稱為「益豐國際·頤養中心」;用地性質為公用設施和居住用地。規劃用地面積11.33公頃(170畝);總建設面積63000平方米。

  2013年12月16日,南鄭縣國土資源局【國用(2013)第10041號】國土使用證審批,使用權面積為69866.59平方米(約105畝),用途為其他普通商品住房用地。

  2014年1月15日,南鄭縣住建局頒發建設工程規劃許可證,編號(610721201400203)號,其中原項目建設名稱益豐國際·頤養中心變更為益豐國際商品住宅;其中備註標註更名依據為「關於調整國際頤養中心項目備案確認的通知【南發改備審(2014)08號】」,及「國用使用證【國土(2013)第10041號】」的審批內容。

  2014年1月21日,南鄭縣住建局頒發建築工程施工許可證【南施許(2013)03號】,審批內容為益豐國際商品住宅(一期)開工時間2011年1月19日,竣工日期2011年4月19日;標註「原證南施許(2011)19號」因工程名稱變更收回作廢。」

  自此,南鄭縣住建局分別頒發的建築工程規劃許可證【南施許(2014)02號】、【南施許(2013)03號】、【南施許(2014)04號】、商品房預售許可證【南住建房預售字(2014)04號 】的項目名稱均改為「益豐國際商品住宅」。

  依據《土地管理法》第五十六條規定,確需改變該幅土地建設用途的,應當經有關人民政府土地行政主管部門同意,報原批准用地的人民政府批准;以及《城市房地產管理法》第十八條規定,土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意。

  一位房地產業內人士表示,該項目最初「公用設施和居住用地」的用地性質描述就較為模糊,該項目公用設施用地和居住用地的比例並未明確。按照土地變更的一般流程,辦理人需要向縣級以上國土資源部門、地籍管理部分提交申請,並提交土地用途變更申請和土地評估報告。一個以養老項目立項的土地,徹底變更普通商品房並不屬於常規現象。

  值得關注的是,2012年12月31日,南鄭區(縣)政府官方網站公開發佈《南鄭縣重點項目建設情況通報》顯示:「2012年陝西益豐實業國際頤養中心建設項目主要建設頤養居室、養老中心及相關配套設施。其存在的主要問題:2011年11月西北督察組聯合省、市、縣相關部門對項目進行了督察,發現項目存在一些具體問題,已責令停工,並提出整改要求。同時督促陝西益豐實業加快整改;陝西益豐實業要積極協調相關部門,加快養老中心項目前期相關手續的報批和準備工作。」

  南鄭區(縣)發改局相關負責人在接受中國房地產報記者電話採訪時表示,這個項目具體為什麼變更也不太清楚,都是幾年前的事,當時也曾因項目違規被西北督查組要求整改;在程序上,發改局項目備案是其他行政審批的前置條件,只要發改局備案后,規劃、住建、國土等部門也將按備案內容審批;至於南鄭區發改局備案更名是否與南鄭益豐地產在建的別墅有關聯並不清楚;相關情況需要了解后再回復溝通。另外,益豐國際商品住宅所建設位置在秦巴山系,不屬於秦嶺區域,也不在秦嶺整治範圍。

  當年,督察組發現「項目中存在的具體問題」,整改是否到位,已經不得而知。可以明確的是,這次督促和通報並未改變養老中心變更成為別墅項目進程。

  隨著原益豐國際頤養中心項目名稱的變更,其建設項目性質也隨之徹底改變,頤養度假接待中心、老年公寓、高檔頤養老年公寓、服務配套設施的規劃也塵封於圖紙中。

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  開發商司法糾紛不斷

  在知情人的指引下,記者觀察了南鄭益豐地產主要負責人張澤貴居住的獨棟別墅。作為該項目佔地最大的別墅,張澤貴的住宅佔地約4畝,外圍鐵藝圍欄;院內設有池塘、岸橋、花園等;主房4層,廂房2層,底層車庫6個。但其公司及個人就早已經出現信用「危機」,名下公司也司法糾紛不斷。

  2017年3月7日,南鄭縣法院(2017)陝0721民初3號民事判決書顯示,李某某與南鄭益豐房地產開發有限責任公司於2015年7月1日簽訂《商品房買賣合同》,由李某某購買位於南鄭縣大河坎鎮三化石村的益豐國際1001號房,后李某某得知南鄭益豐地產在2014年12月17日已將該幢房屋抵押給了東亞銀行西安分行,遂要求辦理退款手續未果。經審理認定,雙方在訂立商品房買賣合同時,南鄭益豐房地產開發有限責任公司故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實,其行為違法,並判令益豐房產公司敗訴結案。

  2017年11月15日,陝西省南鄭縣法院(2017)陝0721執532號執行裁定書認定,本案在執行中查明,南鄭益豐房地產開發有限責任公司因欠他人債務較多,其房產等財產已被查封抵押,現公司名下有尚未建設利用的23.3畝國用土地使用權因執行本案和其他案件被查封,現正在處置變現過程中,本案在短期內無法執行。

  2018年8月24日,成都市武侯區法院(2016)川0107執2488號執行裁定書顯示,成都友豪置業有限公司申請執行南鄭益豐房地產開發有限責任公司借款合同糾紛一案,成都友豪置業有限公司於2016年5月16日向本院申請執行,執行標的為18181771元、訴訟費85582元。目前執行到位金額0元。將南鄭益豐房地產開發有限責任公司列入最高人民法院失信被執行人名單;經查詢,南鄭益豐房地產開發有限責任公司在本轄區均未查詢到有效的財產可供執行。

  據中國執行信息公開網查詢,在南鄭縣人民法院的失信執行案中,也有多起涉張澤貴案「被執行人的履行情況全部未履行」。

  儘管在2017年就已經出現銷售抵押房屋、國用土地使用權被查封的情況,但南鄭益豐地產開發的益豐國際·漢山郡一直到2019年4月記者採訪時仍然正常銷售、建設。

  新華社西安5月13日電,中央第二生態環境保護督察組對陝西省開展「回頭看」情況反饋會13日在西安召開。督察組指出,陝西省整改工作雖然取得積極進展,但敷衍整改、表面整改、假裝整改等問題在一些領域還比較突出。督察組指出,2017年修訂《陝西省秦嶺生態環境保護條例》時放鬆要求,在適度開發區開發建設活動管理方面,以負面清單方式代替「劃定建設控制地帶」,並刪除「巴山生態環境保護活動參照本條例規定執行」條款,致使與秦嶺同為我國中部重要生態安全屏障的巴山生態環境保護無據可依。

  與秦嶺同為我國中部重要生態安全屏障的巴山生態環境保護無據可依,南鄭益豐地產也因此打政策「擦邊球」,敢於借建康養項目之名在秦巴山區安然建別墅。

  (此文刊於中國房地產報5月20日03版 責任編輯  徐妍)

  流程編輯:曹冉京